Fórum Imobiliário

Pequena alteração introduzida há cerca de um mês no novo Código Civil continua passando completamente desapercebida pela absoluta maioria dos corretores e imobiliárias, conquanto o novo texto legal seja de altíssima relevância para esse ramo de prestadores de serviços.

Observe-se que quando o CC de 2002 entrou em vigor, surgiram várias regras disciplinando o contrato de corretagem, aplicáveis, por óbvio, ao mercado imobiliário. Dentre elas, estava a contida no art. 723, que dispunha que o corretor era obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, além de prestar ao cliente, de forma espontânea, todas as informações sobre o andamento do negócio. Também determinava que, sob pena de responder por perdas e danos, o corretor deveria prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

No dia 19 de maio de 2010, a Lei nº 12.236 fez uma mudança pontual naquele artigo, dando inclusive a impressão de ter dito a mesma coisa com outras palavras: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.” E no seu parágrafo único: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Quase igual, não? Sim, quase. No entanto, como a boa técnica legislativa impede a troca de seis por meia dúzia, percebe-se que, sutilmente, foi introduzida a obrigatoriedade do corretor investigar e informar as partes sobre todas e quaisquer circunstâncias que digam respeito à segurança ou ao risco da transação, sob pena de responder por perdas e danos. E isso foi feito porque o texto revogado já vinha provocando interpretações dúbias, na medida em que, para alguns, dava a entender que o corretor só seria responsabilizado se não respondesse com exatidão a questões previamente levantadas pelas partes.

Nota-se, portanto, que o legislador federal fez tal alteração no artigo 723 do Código Civil com o claro objetivo de atribuir maiores atribuições ao corretor, de sorte que sua responsabilidade passou a ser objetiva; ou seja, seu dever de indenizar encontra amparo no risco que o exercício de sua atividade causa a outros, em função do proveito econômico daí resultante. É que, conforme a melhor doutrina, a parte que explora determinado ramo da economia, auferindo lucros desta atividade – no caso, os corretores de imóveis e as imobiliárias - deve, da mesma forma, suportar os riscos de danos a terceiros.

Para finalizar, algumas provocações objetivando despertar a atenção dos desavisados: O comprador é mau pagador? O inquilino está negativado no SPC? O alienante tem algum protesto ou ação judicial em andamento contra si? A incorporação foi registrada? A publicidade está de acordo com o que consta no registro imobiliário? A locação ficou bem garantida? Apenas poucas questões dentre dezenas que podem originar volumosas perdas e danos....

CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Consultor, Palestrante e Coach Para o Mercado de Imóveis

A maioria das pessoas que resolvem fazer investimentos em imóveis para auferir renda, têm em mente obter um retorno de “X” por cento sobre o capital aplicado. E a substituição do “X” por um número varia conforme o país, o estado, a cidade, e, ainda, a época.

Nos países do chamado Primeiro Mundo, onde os investimentos financeiros em renda fixa dão retornos que para nós beirariam o ridículo (1% a 2% ao ano – porém com inflação próxima de zero), conseguir um rendimento locatício de 0,20% é motivo de festa.

Já no Brasil, nos tempos de inflação galopante, superior a dois dígitos mensais, não se cogitava nada menos do que 1% ao mês, mais atualização monetária. Uma taxa relativamente modesta quando comparada aos 3% reais que boa parte das instituições financeiras pagavam aos que nelas investiam seus recursos.

Mesmo com a estabilidade monetária, advinda do Plano Real, as autoridades monetárias não lograram reduzir a conhecida taxa Selic a patamares decentes, diante do contínuo temor do país sofrer um ataque especulativo internacional. Isso fez com que os aluguéis continuassem oscilando na casa do um por cento.

Apenas nos últimos tempos, quando a inflação foi praticamente dominada e mantida em percentuais toleráveis, forçando a redução da taxa oficial de juros, houve uma mudança no comportamento dos investidores imobiliários.

Assim é que, nos dias de hoje, tornou-se palatável uma remuneração média de 0,50% a.m. ou 6% anuais sobre o capital investido em imóvel, a título de aluguel, visto tratar-se de remuneração efetiva, já que a ela é acrescida a correção monetária. Como todos sabem, meio por cento é o rendimento pago pelas cadernetas de poupança, garantidas pelo Governo Federal, ao qual se soma a inflação medida pela variação da Taxa Referencial (TR).

Contudo, existe uma diferença descomunal entre aquele que aplica em imóvel e o que opta pela poupança. O investidor imobiliário conta com a certeza de que seu capital continuará se valorizando – afora o aluguel percebido -, enquanto que o investidor financeiro pode ter a inabalável convicção de que seu capital será corroído ao longo dos tempos pelos resíduos inflacionários não apurados pelos indexadores do mercado.

Evidentemente que alguém poderia contra-argumentar que não foram dados como exemplos outros tipos de aplicações financeiras, como as bolsas de valores e de mercadorias, as grandes somas de dinheiro que recebem uma especial atenção dos bancos etc., onde as remunerações dos capitais podem ser mais generosas. Só que, nesses casos, como é sabido e comprovado por precedentes históricos, há risco de perda do capital ou de parte dele, condição praticamente inexistente no ramo das locações.

Dito isso, é possível afirmar-se com segurança que aluguéis que correspondam a 0,50% do valor de compra podem e devem ser encarados como remuneração condizente. Abaixo desse porcentual, aconselha-se o investidor a rever sua posição, Acima dele, é certo que o locador fez um excelente negócio ao adquirir o imóvel.

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A internet tem se mostrado uma Aliada Cada vez mais presente na hora de comprar uma casa própria. Hoje, os negócios realizados com uma ajuda do meio on-line correspondem, em média, 30% de tudo que é vendido pelo setor.

Há três anos, a participação da internet não chegava a 10% dos contratos ASSINADOS. Para Este ano, esse volume pode Ultrapassar os 35%.

A legislação brasileira não Permite que a compra de um imóvel seja realizada totalmente pela internet. No entanto, quase todo o processo pode ser feito de forma virtual, desde o conhecimento do projeto um até o envio de documentação.

O engenheiro civil Carlos Eduardo Rocha Paiva, 25 anos, economizou tempo ao buscar um imóvel pela internet. "Comecei a pesquisar uma e utilizei o corretor on-line. Com esse auxílio, precisava todas as informações que consegui. Só conheci o Empreendimento pessoalmente nenhum dia em que assinei o contrato ", diz ele, que comprou um apartamento no bairro de Pirituba.

Reyes conta que estava há seis meses procurando um imóvel, mas não tinha tempo de ir aos Plantões de vendas. "Com uma internet, não só vi como todas as fotos como obtive informações, valores e forma de pagamento pelo atendimento on-line. Também mandei meus documentos por e-mail. E a mesma pessoa que tirou minhas dúvidas pelo site foi a que me atendeu pessoalmente, o que achei muito bom ", comenta,.

O casal Alexandre Regi Lozei Moreira, 25 anos e Thais Caes Molina, 21 anos, também preferiu a encontrar para internet e comprar um imóvel em Santo André. "Economizamos tempo e gasolina. Em um mês fechamos o negócio ", afirma. "Mas em locais em que não há atendimento e informação on-line, só me decepcionei nenhum plantão de vendas, porque não era o que queria", completa.

Pensando em Atingir o maior número de Possível Potenciais compradores, como Construtoras e empresas de vendas investem cada vez mais na internet. No site da Living, braço de Imóveis Considerados econômicos da Cyrela, o mês de outubro de 2009 registrou a marca de 75 mil visitas, das Quais foram 10 mil contatos por meio de bate-papo com Corretores. "Em um plantão não é Possível atender tantas pessoas assim. Por isso queremos inovar cada vez mais nessa área eo próximo passo é Permitir acesso ao conteúdo via celular ", explica Gilson Hochman, diretor de vendas da Cyrela.

O site da Lopes Consultoria de Imóveis registra cerca de 1,2 milhão de visitas por mês e até 4% se convertem em atendimento on-line. "A internet corresponde de 35% a 40% de nossas vendas. Conseguimos desde Atingir o público de produtos econômicos até o alto padrão com o site e Corretores virtuais ", diz Adriana Sanches, gerente de marketing da empresa.

Para Marcelo Bigucci, diretor de marketing da construtora M. Bigucci, a internet também é um modo barato de divulgar os produtos e Contatar os clientes. Ele acredita que o site Atinja um volume maior de possíveis compradores do que como material de divulgação e propagandas. "Hoje, todo mundo tem acesso à internet", diz. A empresa tem 15% de suas vendas realizadas por meio virtual.

O vice-presidente de Mercado Imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), Odair Senra, afirma que o trabalho virtual também melhora o relacionamento entre Corretores e Consumidores. "Por muito tempo, uma visão que se tinha era de que os Corretores eram uns chatos, que ficavam ligando atrás de clientes desinteressados. Mas com uma internet, quem procura é o cliente e não o profissional de vendas ".

Fonte: Último Segundo

Uma questão que vem sendo debatida há muito tempo nos meios jurídicos diz respeito à responsabilidade pela satisfação de multas disciplinares impostas pelos condomínios, em caso de imóveis locados. Ou seja, quem deve pagar o valor fixado pela administração de um condomínio como pena pelo cometimento de infração de norma condominial?

Apesar da grande discussão que existe em torno do tema, vem prevalecendo o entendimento de que a pessoa que aluga um imóvel responde pelas conseqüências do uso nocivo ou perigoso atribuído ao seu inquilino. Desta forma, pode o condomínio exigir o crédito do proprietário da unidade autônoma, que fica autorizado a buscar o reembolso do seu prejuízo junto ao locatário ou seu fiador.

As infrações disciplinares, assim como as respectivas multas, precisam estar previstas na convenção condominial ou no regulamento interno do edifício, de tal forma que não haja dúvidas sobre se um determinado tipo de procedimento constitui ou não uma violação às leis internas. Por exemplo: se não for permitido o estacionamento de veículos de terceiros na garagem do prédio, isso deve constar expressamente na convenção, ou, melhor ainda, no regulamento, com a estipulação da pena correspondente. Da mesma forma em relação a sons altos após determinado horário da noite, uso indevido de áreas de uso comum e quaisquer outras situações que os condôminos achem por bem proibir.

Estando devidamente fixadas as infrações e multas punitivas, pode o condomínio cobrá-la diretamente do inquilino infrator, até mesmo com a sua inclusão no recibo correspondente à despesa ordinária do mês, ou, se lhe convier, do proprietário da economia, inclusive judicialmente.

É que tanto a Lei nº 4.591/64, que instituiu o regime condominial no Brasil, como o novo Código Civil, que criou a figura do condomínio edilício, estabelecem que nenhum condômino pode utilizar a sua unidade autônoma de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais comunheiros, ficando o transgressor sujeito ao pagamento de multa. E, por transgressor, de acordo com o que vem sendo decidido pelos nossos tribunais, compreende-se não apenas aquele que pessoalmente infringiu os regras da convivência social, mas também o possuidor indireto, ou seja, o proprietário-locador, já que a ele cabe a obrigação de vigilância sobre os acontecimentos relacionados com o seu imóvel.  

CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis

(ou: falando o que tem que ser falado)

Não procure pela imprensa tradicional porque você não vai encontrar a maioria das informações postadas aqui. Pesquise na WEB, visite os blogs, participe dos fóruns e se informe.

São Paulo está um caos. Para quem não conhece de perto a cidade, a frase pode parecer “lugar comum”, afinal tem tanto caos em tantos outros lugares no país e no mundo. Mas o caso da capital paulista é “sui generis”: São Paulo é uma das maiores cidades do mundo, riquíssima, a “locomotiva” do Brasil. São Paulo não é o Haiti. Bom, não era...

E conseguiram detonar São Paulo...

Uma mistura de incompetência e arrogância nas administrações estadual e municipal e em uma população que se julga melhor do que o restante do país e que há décadas reelege os mesmos políticos que estão destruindo a cidade.

Sem nenhum exagero: há alguns anos atrás, São Paulo tinha alguns trechos de congestionamento. Hoje, São Paulo tem alguns trechos de vias fluindo normalmente (o resto está congestionado). É claro que vai aparecer alguém para dizer que isso é mentira, que só 130 dos 800 Km de vias monitoradas ficam congestionadas, mas vai esconder de você que os 130 Km parados são os principais da cidade. E em qualquer horário! É possível pegar um congestionamento na Rebouças domingo à tarde...!

O IGPM é o índice normalmente utilizado para corrigir os aluguéis. Historicamente ele sempre subiu e ninguém nunca reclamou por aplicar ou sofrer a correção anual do aluguel. Só que recentemente o IGPM tem ficado negativo, ou seja, ao invés de inflação, houve uma deflação. Algumas imobiliárias "espertinhas" estão se recusando a corrigir "para baixo" o valor dos aluguéis. Oferecem, no máximo, a manutenção do valor, como se estivessem fazendo um favor ao inquilino.

Para os mais insistentes, argumentam que a manutenção do valor irá criar um clima mais “cordial” na hora de renovar o contrato. Oras, isso é uma balela sem tamanho. A correção pelo índice é uma imposição do contrato e o inquilino não deve jamais se preocupar se o proprietário gosta ou não da deflação.

Antes de apresentar o email enviado pelo usuário (abaixo), vale lembrar que se o índice não for aplicado, houve uma renegociação e o reinício do prazo de locação (o contrato original foi rasgado). Muita gente pode não estar levando em conta esse detalhe, que pode causar sérias dores de cabeça.

Apartamento usado (+ de 10 anos), com 90 m2, em bairro de classe média, 3 quartos, sala cozinha, WC. Quanto você pagaria por esse imóvel?

Quem disser uns R$ 120 mil não estará cometendo nenhum absurdo. Sobretudo os mais “experientes” e que conhecem as belas cidades “médias” (cerca de 300 mil habitantes) do interior de São Paulo, Paraná ou Santa Catarina, entre vários outros estados. Também não é nenhum absurdo afirmar que se aluga um imóvel assim por “uns” R$ 750 mensais.

Então, porque em Brasília/DF um imóvel parecido com esse custa cerca de R$ 900 mil e o aluguel não sai por menos de R$ 2,5 mil? Qual é a diferença entre construir esse imóvel na capital federal ou em Londrina/PR?

Não falta quem diga que a culpa é o tombamento da cidade (Brasília é patrimônio da humanidade, o que, supostamente, dificulta a ocupação). Certo... então porque não acontece a mesma coisa em Ouro Preto/MG? E porque tem tanto terreno vazio no Plano Piloto ainda?

Além do fato de ser patrimônio da humanidade (tese que não me convence), alguns explicam essa supervalorização imobiliária pelos altos salários públicos, outro argumento para o qual também não encontro fundamentos.  Formalmente falando, menos de 4% da população em Brasília ganha mais do que 20 salários mínimos (segundo o IBGE).

E mesmo assim, esses 4% “mais ricos” vão ter que suar muito a camisa para comprar um apartamento de 95 m2 à R$ 900 mil. Mesmo um casal, que juntos levem cerca de R$ 20 mil por mês para casa, passaria mais de 10 anos poupando o suficiente para comprar um imóvel assim.

E nós estamos falando de um imóvel usado de 95 m2... E os lançamentos de 100, 150, 200, 300 400 m2...!? Quem está comprando isso em Brasília?

Talvez o último escândalo envolvendo o Governador José Arruda (ex-DEM/DF) forneça algumas pistas para esse fenômeno.

Em evento promovido dia 4/12 pela Fiabci/Brasil e Secovi-SP, especialistas e empresários do setor apontaram um cenário favorável para setor imobiliário em 2010. Ricardo Yazbek, presidente da Fiabci/Brasil e vice-presidente do Secovi-SP, coordenou a mesa-redonda, que reuniu o vice-presidente da Brasil Brokers, Julio César Piña Rodrigues; Luiz Antonio Nogueira de França, presidente da Abecip; Walter Lafemina, diretor superintendente da Brookfield e Octávio de Barros, economista-chefe do Bradesco.

O economista Octavio de Barros destacou o forte interesse atual dos investidores estrangeiros no País. "Antes as solicitações de informações visavam um horizonte de um a dois anos, e agora a demanda por expectativas de longo prazo - 10, 20 anos - tiveram um aumento brutal", explicou Barros, que prevê 6,1% de crescimento do PIB para o ano que vem, contra 5,4% que era a sua previsão anterior.

Garantia de rentabilidade mínima. Esse é o nome da figura contratual criada pelo grupo de investidores de um condomínio de hotelaria, que o mercado também chama de flat, para dividir com a operadora hoteleira os riscos desse tipo de empreendimento. "Senti que havia chegado ao meu limite ao receber da administradora, em março, somente R$ 67 para cada uma das três unidades de R$ 150 mil que havia adquirido há um ano", conta o gestor do Blue Tree Convention Plaza, no Ibirapuera, Evaldo Silva. "Me reuni com os outros investidores e decidimos que, se a operadora não nos garantisse uma renda mínima por unidade, iríamos procurar outro grupo para administrar o empreendimento."

A estratégia deu certo. Um aditivo contratual foi assinado no fim do mês passado, garantindo que cada proprietário receberá pelo menos R$ 800 por unidade. "Descobri, depois de uma primeira decepção com uma unidade no Meliá Confort Jardins, que é ilusão pensar que o investimento pode dar um bom retorno no primeiro ano", afirma o advogado Sérgio Protta, que adquiriu há um mês uma unidade no Blue Tree Ibirapuera - desta vez, para ele mesmo morar.

O estouro na oferta de quartos - que dobrou nos últimos quatro anos, atingindo 30 mil leitos - frustrou os investidores que entraram por último nesse mercado, de olho na alta rentabilidade da década de 90.
Enquanto isso, o setor hoteleiro se queixa do que chama de "concorrência desleal", já que os flats são registrados como empreendimentos residenciais e oferecem, muitas vezes, os mesmos serviços vendidos aos hóspedes e ao público externo pelos hotéis. "O que a hotelaria quer é que sejam equalizadas as condições dos hotéis e operadoras de flats. Assim, a hotelaria convencional não sai perdendo", afirma o presidente da seção São Paulo da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH), Nelson Baeta Neves. Ele explica que não é contra os flats, mas não aceita dois pesos e duas medidas. "O que vemos é um mercado desregulamentado".

O diretor-geral da Accor Hotels e presidente do Fórum de Operadores de Hotéis do Brasil (FOHB), Roland Bonadona, diz que o objetivo é regulamentar o setor hoteleiro por meio da Câmara de Legislação do Ministério do Turismo.

"Queremos justiça com o que foi feito de boa-fé, e é importante para a economia, e regulamentar o futuro", afirma. "Temos de ter harmonia na lei, assim ela poderá ser única para hotéis clássicos e condomínios hoteleiros."

A rede Accor trabalha com as duas modalidades de hospedagem. Segundo Bonadona, o setor cresce cerca de 5% ao ano. "As taxas de ocupação não são tão ruins se você oferece um bom serviço."
No fim de setembro, o ministro do Turismo, Walfredo dos Mares Guia, se comprometeu, na abertura do Congresso da ABIH, a solucionar a lacuna na legislação do setor.

A imobiliária de flats em SP Rarus Flats é outro exemplo de administradora que trabalha para garantir aos investidores do mercado de flats a rgarantia de entabilidade.

Fonte: O Estado de São Paulo

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