Fórum Imobiliário

O IGPM é o índice normalmente utilizado para corrigir os aluguéis. Historicamente ele sempre subiu e ninguém nunca reclamou por aplicar ou sofrer a correção anual do aluguel. Só que recentemente o IGPM tem ficado negativo, ou seja, ao invés de inflação, houve uma deflação. Algumas imobiliárias "espertinhas" estão se recusando a corrigir "para baixo" o valor dos aluguéis. Oferecem, no máximo, a manutenção do valor, como se estivessem fazendo um favor ao inquilino.

Para os mais insistentes, argumentam que a manutenção do valor irá criar um clima mais “cordial” na hora de renovar o contrato. Oras, isso é uma balela sem tamanho. A correção pelo índice é uma imposição do contrato e o inquilino não deve jamais se preocupar se o proprietário gosta ou não da deflação.

Antes de apresentar o email enviado pelo usuário (abaixo), vale lembrar que se o índice não for aplicado, houve uma renegociação e o reinício do prazo de locação (o contrato original foi rasgado). Muita gente pode não estar levando em conta esse detalhe, que pode causar sérias dores de cabeça.

Apartamento usado (+ de 10 anos), com 90 m2, em bairro de classe média, 3 quartos, sala cozinha, WC. Quanto você pagaria por esse imóvel?

Quem disser uns R$ 120 mil não estará cometendo nenhum absurdo. Sobretudo os mais “experientes” e que conhecem as belas cidades “médias” (cerca de 300 mil habitantes) do interior de São Paulo, Paraná ou Santa Catarina, entre vários outros estados. Também não é nenhum absurdo afirmar que se aluga um imóvel assim por “uns” R$ 750 mensais.

Então, porque em Brasília/DF um imóvel parecido com esse custa cerca de R$ 900 mil e o aluguel não sai por menos de R$ 2,5 mil? Qual é a diferença entre construir esse imóvel na capital federal ou em Londrina/PR?

Não falta quem diga que a culpa é o tombamento da cidade (Brasília é patrimônio da humanidade, o que, supostamente, dificulta a ocupação). Certo... então porque não acontece a mesma coisa em Ouro Preto/MG? E porque tem tanto terreno vazio no Plano Piloto ainda?

Além do fato de ser patrimônio da humanidade (tese que não me convence), alguns explicam essa supervalorização imobiliária pelos altos salários públicos, outro argumento para o qual também não encontro fundamentos.  Formalmente falando, menos de 4% da população em Brasília ganha mais do que 20 salários mínimos (segundo o IBGE).

E mesmo assim, esses 4% “mais ricos” vão ter que suar muito a camisa para comprar um apartamento de 95 m2 à R$ 900 mil. Mesmo um casal, que juntos levem cerca de R$ 20 mil por mês para casa, passaria mais de 10 anos poupando o suficiente para comprar um imóvel assim.

E nós estamos falando de um imóvel usado de 95 m2... E os lançamentos de 100, 150, 200, 300 400 m2...!? Quem está comprando isso em Brasília?

Talvez o último escândalo envolvendo o Governador José Arruda (ex-DEM/DF) forneça algumas pistas para esse fenômeno.

Em evento promovido dia 4/12 pela Fiabci/Brasil e Secovi-SP, especialistas e empresários do setor apontaram um cenário favorável para setor imobiliário em 2010. Ricardo Yazbek, presidente da Fiabci/Brasil e vice-presidente do Secovi-SP, coordenou a mesa-redonda, que reuniu o vice-presidente da Brasil Brokers, Julio César Piña Rodrigues; Luiz Antonio Nogueira de França, presidente da Abecip; Walter Lafemina, diretor superintendente da Brookfield e Octávio de Barros, economista-chefe do Bradesco.

O economista Octavio de Barros destacou o forte interesse atual dos investidores estrangeiros no País. "Antes as solicitações de informações visavam um horizonte de um a dois anos, e agora a demanda por expectativas de longo prazo - 10, 20 anos - tiveram um aumento brutal", explicou Barros, que prevê 6,1% de crescimento do PIB para o ano que vem, contra 5,4% que era a sua previsão anterior.

Garantia de rentabilidade mínima. Esse é o nome da figura contratual criada pelo grupo de investidores de um condomínio de hotelaria, que o mercado também chama de flat, para dividir com a operadora hoteleira os riscos desse tipo de empreendimento. "Senti que havia chegado ao meu limite ao receber da administradora, em março, somente R$ 67 para cada uma das três unidades de R$ 150 mil que havia adquirido há um ano", conta o gestor do Blue Tree Convention Plaza, no Ibirapuera, Evaldo Silva. "Me reuni com os outros investidores e decidimos que, se a operadora não nos garantisse uma renda mínima por unidade, iríamos procurar outro grupo para administrar o empreendimento."

A estratégia deu certo. Um aditivo contratual foi assinado no fim do mês passado, garantindo que cada proprietário receberá pelo menos R$ 800 por unidade. "Descobri, depois de uma primeira decepção com uma unidade no Meliá Confort Jardins, que é ilusão pensar que o investimento pode dar um bom retorno no primeiro ano", afirma o advogado Sérgio Protta, que adquiriu há um mês uma unidade no Blue Tree Ibirapuera - desta vez, para ele mesmo morar.

O estouro na oferta de quartos - que dobrou nos últimos quatro anos, atingindo 30 mil leitos - frustrou os investidores que entraram por último nesse mercado, de olho na alta rentabilidade da década de 90.
Enquanto isso, o setor hoteleiro se queixa do que chama de "concorrência desleal", já que os flats são registrados como empreendimentos residenciais e oferecem, muitas vezes, os mesmos serviços vendidos aos hóspedes e ao público externo pelos hotéis. "O que a hotelaria quer é que sejam equalizadas as condições dos hotéis e operadoras de flats. Assim, a hotelaria convencional não sai perdendo", afirma o presidente da seção São Paulo da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH), Nelson Baeta Neves. Ele explica que não é contra os flats, mas não aceita dois pesos e duas medidas. "O que vemos é um mercado desregulamentado".

O diretor-geral da Accor Hotels e presidente do Fórum de Operadores de Hotéis do Brasil (FOHB), Roland Bonadona, diz que o objetivo é regulamentar o setor hoteleiro por meio da Câmara de Legislação do Ministério do Turismo.

"Queremos justiça com o que foi feito de boa-fé, e é importante para a economia, e regulamentar o futuro", afirma. "Temos de ter harmonia na lei, assim ela poderá ser única para hotéis clássicos e condomínios hoteleiros."

A rede Accor trabalha com as duas modalidades de hospedagem. Segundo Bonadona, o setor cresce cerca de 5% ao ano. "As taxas de ocupação não são tão ruins se você oferece um bom serviço."
No fim de setembro, o ministro do Turismo, Walfredo dos Mares Guia, se comprometeu, na abertura do Congresso da ABIH, a solucionar a lacuna na legislação do setor.

A imobiliária de flats em SP Rarus Flats é outro exemplo de administradora que trabalha para garantir aos investidores do mercado de flats a rgarantia de entabilidade.

Fonte: O Estado de São Paulo

Site: http://site.rarusflats.com.br/flats.html
Twitter: https://twitter.com/rarusflats
Blog: http://rarusflats.wordpress.com

Tramitou recentemente na Comissão de Constituição e Justiça do Senado Federal e agora aguarda sanção presidencial para entrar em vigor, o PLC nº 140/09, que altera algumas regras da Lei do Inquilinato. Dentre elas, estão duas medidas que têm gerado polêmica e vêm sendo maltratadas pela mídia. Não só: aparentam ter desagradado gregos e troianos.

Antes de se analisar o tema, contudo, é preciso esclarecer o porquê do título do presente texto: é que nenhuma “nova” Lei do Inquilinato estar para ser promulgada, como se lê aqui e acolá. Sim, porque o projeto de lei acima mencionado faz apenas algumas alterações na Lei nº 8.245/91, que segue em pleno vigor com seus noventa artigos.

Com relação às medidas supracitadas, a primeira diz respeito a uma suposta possibilidade dos fiadores desonerarem-se das obrigações contraídas com os locadores, mediante simples notificação encaminhada com uma antecedência mínima de 120 dias – tempo durante o qual a garantia fidejussória permaneceria em vigor. Da forma como o assunto está sendo divulgado, aparenta que, a qualquer tempo, os fiadores poderão se desobrigar dos compromissos que futuramente assumirão, o que é uma inverdade, pois, de acordo com a nova redação do art. 40 da Lei 8.245/91, tal só virá a ocorrer se a locação estiver vigendo por período indeterminado.

(Para quem desconhece, o assim chamado “tempo indeterminado” surge basicamente em três situações distintas: quando uma locação contratada originalmente por escrito e com prazo determinado acaba, mas o inquilino continua a ocupar o imóvel sem oposição do senhorio; quando uma locação é ajustada por escrito, mas desde logo sem determinação de prazo; e, quando uma locação é acordada verbalmente.)

A segunda refere-se ao prazo de quinze dias que o inquilino terá para desocupar um imóvel alugado, no caso de ter uma ação de despejo aforada contra si, com base em um dos seguintes motivos: 1) Para reparações no imóvel, determinadas pelo Poder Público, que não possam ser efetuadas com a permanência do locatário, ou, se puderem, o inquilino não as permitir; 2) Se o fiador pedir sua exoneração, consoante o permitido pelo novo artigo 40, e não houver a sua substituição dentro de um mês; 3) Ao término de uma locação não residencial, sem que ocorra a desocupação do imóvel, e desde que o locador ingresse em juízo com uma ação de despejo no prazo de 30 dias; 4) Pela falta de pagamento pontual de aluguéis ou encargos, quando a locação não estiver garantida por caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A lei a ser promulgada, como se vê, realmente não traz muitas novidades em matéria de despejo sumário, a não ser aquela pertinente ao atraso no pagamento por parte do inquilino cujo contrato não tenha garantia. E isso porque as três primeiras situações já são contempladas na Lei do Inquilinato ou no Código Civil e no Código de Processo Civil (neste último com a tutela que antecipa os efeitos da sentença). No que tange ao locatário inadimplente e sem garantia contratual, são tão poucos os casos conhecidos que a norma torna-se irrelevante – inclusive porque, como bem sabem aqueles que têm algum conhecimento dos trâmites forenses, os quinze dias, no mundo judicial, acabarão sendo multiplicados por dez.

Recentemente, a categoria de corretores de imóveis se viu amparada por uma decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no que diz respeito à cobrança de honorários, mesmo que o negócio não tenha sido concluído.

No caso, julgado inicialmente no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), o corretor alegava ter direito a receber 10% do valor da compra de um imóvel a título de comissão por sua intermediação.

Em primeira instância, o tribunal decidiu reduzir o percentual devido para 1% do valor do negócio, passando posteriormente a 6% com a apelação do corretor.

As clientes recorreram, então, ao STJ que entendeu que a importância do corretor é essencial para que haja efetivamente a aproximação das partes e, dessa forma, o fechamento do negócio assume papel secundário.

A relatora desse entendimento, ministra Nancy Andrighi, observou que para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida do negócio jurídico e que a assessoria prestada até a celebração do contrato não pode ser considerada como condição para o pagamento da comissão devida ao profissional.

"Sempre que a justiça apresenta decisão favorável à categoria no sentido de garantir seus honorários, fruto do esforço de seu trabalho, tal fato deve ser ressaltado, de forma que essa situação se repita constantemente, dando segurança e tranquilidade aos profissionais do segmento imobiliário", afirmou o presidente do CRECI-SP, José Augusto Viana Neto.

Sob o pretexto de melhorar a oferta de imóveis no mercado, a lei, na verdade, privilegia os especuladores.

Como está sendo encaminhada ao Presidente Lula, as alterações na Lei do Inquilinato (8.245/91),  propostas no Projeto de Lei 71/07 do deputado José Carlos Araújo (PR-BA), e aprovadas no congresso, contém aspectos positivos e negativos, o que faz supor que pelo menos algumas partes serão vetadas.

Em caso de despejo, a ação é suspensa se, em 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida com o proprietário ou a imobiliária. Com isso, não fica mais valendo a apresentação de um simples requerimento em que o locatário atesta a intenção de pagar a dívida - algo que tem atrasado em mais de quatro meses as ações de despejo.

Fica adotado também o mandado único de despejo. Cai, portanto, a prática atual de dois mandados e duas diligências, entre outros procedimentos que atrasam o processo.

A 3ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) entendeu que se um corretor de imóveis faz a aproximação entre o comprador e o dono da propriedade, e o negócio se concretiza, ele faz jus à comissão, ainda que não tenha participado do processo de conclusão da compra e venda.

De acordo com o processo, duas clientes recorreram contra ação de cobrança de um corretor que alegava ter direito a receber R$ 112.750, equivalentes a 10% do valor da compra do imóvel, a título de comissão por ter intermediado a venda de imóvel. Em primeira instância, o valor da comissão foi reduzido para 1% do valor do negócio, considerando que, apesar de o corretor ter feito a aproximação entre as partes, não teria ajudado na negociação.

Justiça cassa um quarto da Câmara de Vereadores de São Paulo. Treze vereadores e um suplente receberam doações da Associação Imobiliária Brasileira na eleição de 2008

SÃO PAULO - O juiz eleitoral Aloísio Sérgio Resende Silveira cassou e tornou inelegíveis por três anos um suplente e 13 vereadores da Câmara Municipal de São Paulo que receberam, nas eleições de 2008, doações da Associação Imobiliária Brasileira (AIB). A entidade que diz representar os interesses do setor imobiliário ganhou notoriedade no último pleito por figurar entre os maiores financiadoras de campanha  – foram R$ 2,94 milhões apenas a 26 candidatos vitoriosos da capital. Uma investigação do Ministério Público Estadual, contudo, apontou que a AIB seria um braço do Secovi (sindicato das imobiliárias e administradoras).

Em 2008, somando as doações aos candidatos derrotados e àqueles que concorreram em outras cidades – 44 políticos no total –, A AIB doou um montante que chega a R$ 4,43 milhões. Como a Lei Eleitoral (9.504/97) limita a doação das entidades a 2% de sua receita no ano anterior, a AIB teria de ter arrecadado no mínimo R$ 325 milhões em 2007, se for levado em consideração os valores doados em 2008. Segundo o MP, a entidade não mostrou ter essa capacidade financeira.

Para falar sobre esse assunto é importante que comecemos por uma definição básica do que são Mídias Sociais, com base em alguns apanhados que existem pela rede sobre o tema.

Mídias Sociais são tecnologias e práticas on-line, usadas por pessoas (isso inclui as empresas) para disseminar conteúdo, provocando o compartilhamento de opiniões, idéias, experiências e perspectivas.

Seus diversos formatos, atualmente, podem englobar textos, imagens, áudio e vídeo que permitem que seus usuários possam interagir instantaneamente entre si e com o restante do mundo.

Sempre buscando melhorar a qualidade de seus serviços e o atendimento aos seus clientes, a Rarus Flats se abre a essas novas mídias e pode ser seguida pelo twitter e acessada pelo site, blog ou facebook.

Cada um com suas peculiaridades leva a Rarus Flats a se relacionar melhor com seu público, sejam eles proprietários, hóspedes ou corretores.

É importante ressaltar que as "ferramentas de mídias sociais" são projetadas para permitir a interação social a partir do compartilhamento e da criação colaborativa de informação nos mais diversos formatos.

É por isso que convidamos você a enviar seus comentários e experiências referentes à flats ou à nossa empresa. Além de permitir que fiquem à vontade para esclarecer suas dúvidas sobre o nosso trabalho.

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