set 272010
 

Direitos e Deveres de locadores e locatáriosSaber quais são as melhores opções do mercado ou ter na ponta da língua as novidades da nova lei do inquilinato são apenas os passos iniciais para quem quer investir no negócio de locação de imóveis. Para realmente lidar com questões comuns durante o período de locação, locadores e locatários devem conhecer bem seu papel no negócio. Isso porque os principais dilemas deste tipo de transação surgem nos momentos mais inusitados e sempre estão ligados à célebre (porém, não tão clara) divisão de responsabilidades entre inquilinos e proprietários. Por exemplo, se surge um foco de cupim no imóvel, quem deve pagar a dedetizadora? Para quem vai a conta quando é preciso trocar todo o encanamento do apartamento? E se for preciso lavar a fachada do prédio?

A resposta para essas e outras questões está na lei 8.245, de 1991. É ali que são definidos os direitos e deveres dos participantes do processo de locação. Por exemplo, fica estabelecido que o proprietário entregue o imóvel em condições de uso para aquilo que se destina. Aos inquilinos, a regra é devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou. Simples? De tão gerais, alguns destes princípios parecem inatos a qualquer pessoa com o mínimo de noção de mercado imobiliário. No entanto, são nestas questões que residem os principais pomos da discórdia entre inquilinos e proprietários.

Boa parte dos contratos de locação, por exemplo, exigem que os locatários entreguem o imóvel com uma nova pintura. No entanto, de acordo com Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (o sindicado da habitação), essa cláusula não pode ser aplicada para casos em que a pintura sofreu apenas desgaste natural do tempo, conforme previsto no artigo 23 da Lei do Inquilinato. “Se o inquilino fez furos ou sujou a parede, vai ter que pintá-la porque tem que entregar o imóvel com as mesmas condições com que o recebeu”, diz.

Diante do dever de entregar o imóvel “em condições de uso para aquilo que se destina”, os locadores têm a obrigação de livrar suas propriedades de todas as pendências burocráticas junto aos órgãos de fiscalização. A sentença complexa se resume, nos casos de imóveis comerciais, num exemplo bem prático. Suponha que em determinado galpão comercial funcionava uma padaria que, por algum motivo, foi interditada pelos órgãos de vigilância sanitária. Cabe ao proprietário limpar o nome do imóvel na prefeitura para que o próximo locatário consiga o alvará de funcionamento sem dores de cabeça.

Macetes

Mas a relação entre locadores e locatários se estreita mesmo quando o assunto é melhorias na propriedade. Sempre sobram dúvidas sobre quem deve arcar com os custos. Mas, pela lei, o macete para resolver este impasse é simples. “Tudo o que for relativo manutenção é de responsabilidade do inquilino. Quando for estrutura, do dono`”, diz Bushatsky. Assim, retomando os exemplos do início da matéria, se o condomínio decide, em assembleia, trocar as pastilhas da fachada do prédio, a conta vai parar nas mãos do proprietário. Se, no entanto, a decisão é por lavar a fachada, o inquilino deve arcar com os custos.

A mesma lógica serve para questões de encanamento. Quando a desentupidora é chamada, por exemplo, o inquilino paga as contas. Se a estrutura de canos do prédio é trocada, o locador desembolsa o pagamento. Grosso modo, “quando fala de pedreiro, a responsabilidade é do proprietário. Tudo que tem a ver com água e sabão, é dever do locatário”, generaliza Bushatsky.

Há casos, porém, mais complicados. Por exemplo, quando aparece um foco de cupim na residência, de quem é a obrigação de arcar com os custos? Carlos Samuel Freitas, diretor de locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) divide as responsabilidades em duas situações diferentes. “Se o locador entregou com cupim, é dever dele pagar pela dedetização. Mas se o problema apareceu depois da locação, a obrigação é do locatário”, diz. Nem sempre, contudo, é fácil definir o início da infestação. “Este é um problema da cidade, assim, não há jurisprudência que outorgue as responsabilidades”, afirma Bushatsky. Nesses casos, a solução é dividir os encargos.

E, quando o inquilino incrementa o imóvel com uma porção de acessórios? De acordo com os especialistas, ele pode retirar tudo assim que sair do imóvel – desde que isso não danifique a estrutura da propriedade. “Se o inquilino colocou um box de blindex, pode levar com ele. Mas, deve cuidar para não deixar furos nos azulejos”, diz Freitas.

Voto de Minerva

Se diante de todas esses princípios for quase impossível resolver o conflito na base da negociação, o jeito é recorrer à Justiça. Assim, caso o processo de locação seja firmado sem a intermediação de uma imobiliária, as partes devem buscar respaldo na Justiça comum para resolver o problema. No entanto, se locadores ou locatários se sentirem prejudicados pela administradora do imóvel, o Código de Defesa do Consumidor é uma boa ferramenta para resolver cada detalhe do impasse.

“A regra geral é que não existe uma relação de consumo na locação de imóveis”, afirma Alessandro Gianeli, advogado do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec). Mas quando uma administradora de imóveis entra em cena, estabelece-se um desequilíbrio técnico entre as partes. E, nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor pode ser perfeitamente aplicado. “O código foi criado para equilibrar esta relação”, afirma o advogado.

É com este recurso, por exemplo, que os locatários podem se proteger contra falsas promessas de locação. Assim, munido com o artigo 35 do Código do Consumidor, o locatário pode exigir a devolução do aluguel caso as condições da casa não correspondam com as características prometidas pela imobiliária.

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Fonte: Portal Exame
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  8 Comentários para “Direitos e deveres do locador e do locatário”

  1. É LAMENTAVEL, IMOBILIARIAS E CORRETORES, SÃO SEMPRE OS VILÕES ENTRE O LOCADOR E LOCATARIO.É DIFICIL QUEM VENHA ELOGIAR ESSA RELAÇÃO…

  2. Aluguei um apartamento e no segundo mes de aluguel a proprietaria me pediu o imovel para vender, sendo que em meu contrato reza que se uma das partes rescindir o contrato antes de 18 meses tem que pagar uma multa de 03 vezes o valor do aluguel, como faço????

  3. Será que alguém pode me ajudar. Quais as consequências de se fazer um contrato de locação pelo prazo de 18 meses, quando esse contrato foi celebrado após o término de um outro contrato de 30 meses. Todos com o mesmo locatário.
    Desde já o meu obrigado

  4. Acabei de alugar uma casa – so percebi infec de carrapatos quando entrei. Posso quebrar contrato sem multa.,,,

  5. pago aluguel a 9 anos esse aluguel é particular ,so que todos ,os anos ,o dono do imovel ,sobe o dobro do valor ,de reajuste de aumento por lei ,alguem que entenda dessa lei ,pode me ajudar ,acho que estou sendo lezado ,por esse proprietario?

  6. Alugo uma casa a 6 anos, e pago por mës uma media de R$ 130,00 de conta da agua e devido a uma vazamento interno que até o momento nao foi localizado veio uma conta de R$ 950,00, ou seja 7 vezes a mais da minha média.
    De quem é a responsabilidade de pagar a conta acima do valor da média

  7. Olá!

    Alguém poderia esclarecer minha dúvida,por favor?

    Eu aluguei um apartamento que no jornal , dizia que o aluguel seria no valor de R$ 600,00. Quando mudei, percebi que não era um apartamento e sim uma kit net. Como eu já havia acertado com a proprietária, fiquei no local. No dia seguinte, ela vei me informar que ainda teria o valor do condomínio no valor de R$ 190,00,onde questionei que a mesma não tinha informado isso. Eu já entrei pagando o valor do aluguel , e depois tive que pagar o condomínio também, e está sendo assim até hoje. No dia seguinte que mudei, fui retirar minhas roupas para guardar no guarda -roupa, e simplesmente estava cheio de cupim,na segunda semana acabe perdendo minhas compras , pois a geladeira não funciona direito e fica cheio de baratas, e em todo apartamento também. Questionei para a proprietária que eu tive prejuízo , onde estou pagando por outros valores que não tínhamos combinado. E sem falar que tenho que pagar a luz também, onde vem super alta devido a geladeira antiga, e o congelador fica cheio de gelo e toda semana tenho que perder tempo descongelando. Acama também está quebrada onde acordo com minha coluna acabada, e quando consigo dormir, pois ainda tem o barulho que muito…

    Nesse mês , acabei não pagando o condomínio ainda, pois estou revoltada com a sindica também. A mesma vive constrangido os moradores do prédio, falando da vida de todos, e ainda colocando em risco também. A mesma briga com todos e a irmã dela que me alugou o apartamento tem outro no quarto andar, onde locou para um traficante. Quando nós moradores resolvemos falar e informar do risco e o perigo por morar crianças também, a mesma resolveu mandar o traficante ir embora. Ainda ficou chamando os morados , inclusive eu para servir como testemunha , acompanhando ela até o apartamento desse senhor para colocá – lo para fora, sendo assim colocando – nos em situação muito complicada. Como devo proceder em relação ao meu prejuízo, pois não quero pagar esse mês do condomínio e também quero quebrar o contrato para ter que mudar para outro local.

    Obrigado, fico por aqui,

    Marta.

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