jan 302013
 

aluguelÉ comum surgirem perguntas sobre locação residencial, então achei oportuno fazer um apanhado geral e abrir uma discussão para que outros profissionais possam participar. Se você está procurando informações nesse sentido, antes de postar um comentário com a sua pergunta, verifique se ela já não está respondida aqui neste texto ou nos comentários abaixo.

  1. Perguntas repetidas serão descartadas.
  2. Tome as respostas como referências, não como “palavra-final” para qualquer assunto, lembre-se que aqui somos uma comunidade e que as informações são gratuitas: contrate um corretor de imóveis ou um advogado, conforme o caso.

Qual a diferença entre reajuste e aumento do valor do aluguel?

Todo contrato de locação residencial deve ter um prazo mínimo de 30 meses. Durante esse período, o valor do aluguel é reajustado anualmente com base em um índice oficial pré definido no contrato, geralmente o IGPM. Não existe achismo: a cada 12 meses o proprietário ou a imobiliária vai aplicar o índice oficial (informação pública). Isso é reajuste.

Uma vez cumprido o contrato (30 meses), o proprietário tem o direito de retomar o imóvel e aluga-lo para quem quiser ao preço que quiser (não existe tabela de preço para locação). Nesse momento, caso o inquilino deseje ficar no imóvel, o proprietário pode sugerir um aumento do valor de aluguel, que pode ser de 5%, 10%, 30%, 100%..

Na prática, o normal é que ao término dos 30 meses os contratos de locação sejam prorrogados por prazo indeterminado sem aumento de preços, supondo que o valor do aluguel está justo (conforme realidade de mercado). Se o proprietário impuser um aumento fora da realidade vai perder o inquilino e não vai conseguir alugar o imóvel. Portanto, esse é um momento de negociação e deve ser levado em conta que um (proprietário) precisa do outro (inquilino).

Em um contrato de locação de 12 meses o proprietário pode aumentar o aluguel em X%?

Não pode. Se o proprietário alugou o imóvel por 12 meses (em contrato) ele perdeu o direito à denúncia vazia (não pode retomar o imóvel, exceto em condições especiais ou após cinco anos ininterruptos de locação) e é obrigado a reajustar o aluguel anualmente pelo IGPM.

O proprietário pode aumentar o aluguel do jeito que quiser?

Uma vez cumprido o contrato (30 meses), o proprietário tem o direito de retomar o imóvel e aluga-lo para quem quiser ao preço que quiser (não existe tabela de preço para locação). Nesse momento, caso o inquilino deseje ficar no imóvel, o proprietário pode sugerir um aumento do valor de aluguel, que pode ser de 5%, 10%, 30%, 100%..

Quem é responsável pelo IPTU?

Oficialmente falando o IPTU é responsabilidade do proprietário e este é quem vai arcar com as consequências pelo não pagamento (nesse sentido, a prefeitura ignora o inquilino). Porém, nas locações residenciais é comum essa despesa ser transferida para o inquilino e este terá que pagar mensalmente o IPTU parcelado. Para isso acontecer é obrigatório constar uma cláusula no contrato de locação deixando claro a obrigação de pagamento.

O proprietário pode retomar o imóvel a qualquer tempo?

Não. O proprietário só pode retomar o imóvel ao fim do contrato (desde que celebrado com prazo mínimo de 30 meses) ou em condições especiais:

  1. no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
  2. para uso próprio, cônjuge ou companheiro;
  3. para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios;
  4. para demolição e edificação;
  5. para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.

Quem paga as despesas do condomínio?

Existem dois tipos de despesas de condomínio: as ordinárias e as extraordinárias. São despesas ordinárias a energia elétrica, água, salário dos funcionários, material de limpeza, etc., aquilo que é gasto todo mês para manter o condomínio funcionando. Essas despesas devem ser pagas pelo inquilino (salvo disposição em contrário explícita no contrato de locação – caso em que o valor do condomínio já está embutido no valor do aluguel). São despesas extraordinárias uma grande obra de manutenção do prédio, uma alteração estrutural, a compra de patrimônio (brinquedos para o playground, por exemplo), etc. Essas despesas devem ser pagas pelo proprietário.

Problemas no imóvel (goteiras, infiltrações, rachaduras, etc.)

Você tem o direito de viver em um imóvel com condições adequadas de conforto e segurança, já que está pagando por isso. A ocorrência de goteiras, infiltrações, rachaduras, etc. subverte esse direito e esse é um problema que tem que ser imediatamente resolvido pelo proprietário, sob pena de rescisão do contrato entre outras consequências. Se não houver acordo, é necessário contratar um advogado e recorrer à justiça.

Quanto devo pagar de multa por rescindir um contrato de locação?

Um valor proporcional ao tempo que você cumpriu do contrato. A multa tem que ser estabelecida em contrato e geralmente é no valor de 3 alugueis. Suponha que em um contrato de 30 meses você cumpriu 18 meses e o aluguel é R$ 1.000,00. Sua multa será = 3*1000*(30-18)/30 = R$ 1.200,00, ou seja, quanto mais você cumpre o contrato, menor a sua multa. Se no exemplo acima você tivesse cumprido 24 meses do contrato, teríamos a seguinte multa = 3*1000*(30-24)/30 = R$ 600,00.

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  13 Comentários para “Locação Residencial”

  1. Muita gente se enrola com a locação residencial simplesmente por não querer pagar a comissão da imobiliária.. o cara resolve fazer ele mesmo o contrato e acaba gerando uma série de problemas.. vale lembrar que não adianta contratar “qualquer” imobiliária.. eu já vi imobiliária entregando imóvel sem laudo de vistoria (pense em um problema grosso), ou seja, é preciso procurar quem realmente atua e tem um bom nome no mercado..

  2. Realmente é preciso buscar uma imobiliária com bom nome no mercado. Eu tive um otima experiencia com a Imoveis Brasil Bahia ao comprar apartamento em Salvador.
    http://www.imoveisbrasilbahia.com.br/salvador-imobiliaria

  3. Boa tarde. Assinei o contrato no dia 15 de maio de 2013 e peguei as chaves no mesmo dia. No entanto, a imobiliária está querendo cobrar o aluguel desde o dia 08 de maio de 2013, momento que o contrato foi disponibilizado via e-mail. Isto é válido?

  4. Por lei qual o periodo minimo de locação de casas , e se no caso eu tiver um contrato de 6 meses e ao termino como devo ser constatado que o proprietario quer o imovel !
    Me falaram que verbalmente não vale de nada , ele deve ter tudo por escrito isso é verdade ?

  5. Boa Tarde, aluguei meu imóvel em 10/11/2012, o inquilino pagou no dia 10/11/12 o valor referente a dois meses de aluguel, com contrato de 12 meses, qual o ultimo mes de pagamento desse aluguel, ja que o inquilino sairá do imovel em 10/11/2013?

  6. Olá boa tarde, vou alugar meu imovel e combinei com a pessoa interessada que o imóvel que abateria no valor do aluguel as benfeitorias que o ímóvel precise como posso colocar em contrato esta cláusula? muito obrigadaa e boa tarde
    Att,
    MÁRCIA EULÁLIA

    • Márcia,

      Existem vários tipos de benfeitorias, cada caso deve ser analisado com atenção. Um contrato mal-feito pode te gerar muita dor de cabeça e prejuízos.

      O ideal é procurar um advogado ou uma imobiliária para te ajudar com o contrato de locação e/ou administração deste imóvel.

      Se tiver alguma dúvida fique a vontade para entrar em contato:
      contato@casasguarulhos.com.br

      Ou procurar um de nossos corretores:
      http://www.casasguarulhos.com.br

  7. tenho uma casa locada, recentemente quebrou o cano da caixa dágua e molhou eletrdomesticos e moveis da sala. eu quem devo pagar o conserto dos eletrodomesticos e moveis. o conserto da caixa ja fiz. agora ela quer que eu pague os móveis e eletro. se for eu o que devo pedir? (orçamentos, peças trocadas, recibos nf.) obrigado

  8. Olá,
    Em um contrato de 12 meses, o reajuste pode ser feito pelas partes sem utilizar um índice?

    Obrigado,

  9. Boa tarde, o contrato de aluguel residencial a cada 30 meses deve ser feito outro contrato ou ele se renova automaticamente a cada 30 meses?

  10. Olá,

    Moro a 8 anos em uma residência em Osasco. No caso, sempre todas as contas e contrato de aluguel eram feitas em nome do meu padrasto. A 1 ano minha mãe se separou do meu padastro, e eu asumi a responsabilidade e o contrato de aluguel em meu nome…

    Ao final do ano, eu me casei e sai da casa. Negociei para que o dono do imóvel deixasse minha mãe morar normalmente em meu nome, porem esse ano ele quer renovar o contrato de 12 meses com um aumento de 33%. Ou seja de 580,00 para 800,00. Isto esta correto?

    Apesar de morarmos 8 anos no local, eu tenho apenas em meu nome 1 contrato entre 01/2013 a 2014. O correto não seria aumentar de acordo com o IGPM ou o proprietário pode aumentar quanto quiser?

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