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A perda do ponto comercial pelo empresário-inquilino

Há muita confusão entre o empresariado quando se fala em “ponto comercial”, expressão que pode se prestar a várias interpretações.

Sob o ângulo jurídico, só existe ponto comercial protegido pela lei quando o inquilino faz uso de uma ação judicial chamada “renovatória de locação”, através da qual o autor pede ao juiz que reconheça a existência de tal ponto e a possibilidade do contrato ser prorrogado continuamente por períodos de cinco anos.

Para ter direito à propositura da referida ação, o locatário deve cumprir determinados requisitos, sem os quais seu direito não tem como ser exercido. Assim é que a locação necessita estar vigorando por cinco anos, no mínimo, e sempre por escrito; o inquilino precisa estar no mesmo ramo de atividade há pelo menos três anos e em dia com todas as suas obrigações contratuais.

No entanto, o que se vê no dia-a-dia, é a famosa “venda de chaves”, pela qual pequenos empresários-locatários cedem a outros, por valores combinados, o direito de usar imóveis alugados pelos cedentes. Os cessionários, isto é, os novos ocupantes dos imóveis, compradores das “chaves”, usualmente desconhecem completamente que estão realizando uma operação de alto risco.

Crendo ter adquirido um “ponto comercial”, mediante simples recibo, o inquilino investe no seu estabelecimento sem perceber que está em situação irregular, pois é sublocatário ilegítimo, já que o locador não consentiu com a operação. E mesmo quando o locador anui com a “venda de chaves”, a condição do comprador não melhora muito caso a locação tenha sido contratada por prazo inferior a cinco anos.

O que se vê normalmente, para infelicidade do adquirente do “ponto” ou das “chaves”, é a pior das conjunturas: o contrato de locação está vigendo por tempo indeterminado e o dono do imóvel não é cientificado da venda. Incontáveis vezes, essa história tem dois finais, ambos tristes para o comprador: ou ele é despejado e perde o que pagou ao ex-locatário, ou então é obrigado a refazer o contrato com o locador, agora em seu próprio nome, pagando um novo aluguel fixado em patamares altíssimos.

Fica, pois, o aviso definitivo: inexiste ponto comercial garantido quando um empresário-inquilino vende as “chaves” a outro fora das condições antes mencionadas.

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  • post esclarecedor meus parabéns ao pessoal do forum imobiliário, tem muita gente sem noção de que a venda de ponto comercial é um negócio de alto risco, o comprador fica sujeito ao temperamento do locador, e ao vencer o contrato o mesmo poderá pedir um valor bem acima do da realidade de mercado, dessa forma esse é um mercado de alto risco

    • elaine

      boa tarde
      Sou inquilina desde 1986 e atuo no mesmo ramo desde dasta data. O locador quer vender o imóvel e ofereceu mas não tenho como comprar. O locador durante todos estse anos só fez uma vez o contrato e nunca mais fez outro. Quais são meus direitos pois assim que vender a propriedade ele pode me tirar daqui? Tenho direito da venda do ponto comercial ou não? Obrigada

  • Fillipe

    Olá, por favor gostaria que tirassem uma duvida minha.
    Aluguei um terreno comercial e fiz um estacionamento para veículos. Construí muro, coloquei portao eletronico, cobertura, construi um escritorio com banheiro, enfim, fiz daquele terreno um Estacionamento de verdade. Meu contrato é de 1 ano só, e devo renovar agora em dezembro. Tenho direito desse ponto? tenho direito de algo ? nao estou tendo tempo de cuidar e nao compensa muito colocar alguem pra trabalhar la. Nao me dá despesa, mas preciso passar. Tenho direitos? Obrigado e por favor me avisem por email.

  • Patricia Pereira

    Bom dia!
    A dona de um salão de cabelereiros, me sublocou uma sala de 30 m² , na qual reformei por inteiro gastando 15 mil reais. Na época falou-se em fazer um contrato de sub-locação constando o valor do aluguel e reforma da sala. Estou há 1 ano e meio com o ponto, com os aluguéis pagos em dia e soube que ela quer vender o salão para outra pessoa. O meu ponto tem entrada individual e totalmente independente do salão. Gostaria de saber se o futuro locatário tem direito a reivindicar o imóvel inteiro? E se a dona do salão que também é dona do imóvel,pelo fato de não ter descontado os 15 mil que coloquei na reforma e consequentemente melhoria do imóvel, pode exigir que eu saia sem ressarcimento? Quais são os meus direitos, já que ela não cumpriu que iria fazer o contrato e se beneficiou todo esse tempo das declarações do governo? Lembrando que o imóvel é da família dela !!!

  • Jociara

    Estamos em um ponto comercial há 16 anos sempre pagando todos impostos q c refere ao imovel e alugueis, nunca mudou o ramo comercial nein houve venda do ponto comercial sendo sempre o mesmo dono da empresa…
    Foi solicitado o imóvel pois, foi vendido …nos deram 30 dias para sair…

    oque eu faço, temos uma empresa Idônea com uma carteira de clientes enorme, e será colocado no local uma atividade econômica muito parecida…

    Oque faço…????? m ajudem

    • C.Mchunter

      No caso de venda, o dono do imóvel deve avisar com 90 dias (3 meses) de antecedência, ele pode fazer isso para morar no imóvel e não para vender a terceiros, tem que ser pra uso próprio/cônjuge/filho e também não pode colocar uma atividade econômica do mesmo ramo! Tem que dar prioridade de compra para o inquilino, aguardar o fim do contrato pra pedir o imóvel e assim vendê-lo caso o inquilino não tenha aceito a oferta para comprar o imóvel.

      Pode pedir orientação a um advogado dessa área, pois está errado esse procedimento adotado pelo dono do imóvel.
      E tente um acordo amigável para continuarem no local, do contrário ou ele ou você irá ajuizar uma ação e pelo que vc me informou…a causa ta favorável pra ti.

      Referência;
      Art. 47 da Lei do Inquilinato – Lei 8245/91
      Art. 9 da Lei do Inquilinato – Lei 8245/91

  • jeferson

    eu fiz algo errado eu acho,,, eu comprei uma loja, sendo que reconhecemos firma do pagamento que fiz e dos objetos de dentro da loja,, mas continuei com a loja no nome do ex proprietario que ele dizia vencer em dezembro,, mas naum era assim, o contrato era de 3 anos apesar que ele poderia devolver as chaves dentro de um ano,,, mas quando peguei dele ele tinha 7 meses de contrato e eu assumi e continuei com o contrato pensando em fazer um novo no seu término em dezembro, agora estou na luta com a imobiliaria para me locar,,, eles me disseram que naum existe isso de vender o ponto,,e entaum disseram que a pessoa que locou tem que devolver o salão pintado e as chaves e tirar tudo da loja, resumindo ta um rolo, por que eu comprei o ponto desse cara,, e agora corro o risco de perder o que paguei e ficar sem o ponto,,, eu conseguiria de alguma forma de cancelar o contrato do antigo dono sem tirar as coisas da loja e fazer um novo contrato, e ser feito a vistoria sem eu retirar tudo da loja e sem ela fechar??? desde ja agradeço pela ajuda…

  • nathália

    oi , gostaria de me informar sobre o seguinte caso: moro em um sobrado mais tem varios sobrados atras e na frente tem uma loja no piso de baixo e uma no piso de cima e um espaço para estacionamento na frente a preferencia do espaço do estacionamento seria preferencial ao piso de baixo ou ao piso de cima ?

  • erivelto

    Comprei um ponto comercial uma Avicultura, fiz um contrato de 3 anos, venceu o contrato e tive uma grande decepção o dono simplesmente aumentou o valor do aluguel em 45% não tive escolha renovei por mais 2 anos, agora ele quer o ponto.

    Que direito eu tenho, estou com a loja cheia de produtos ( estoque ).

  • Moacir

    Bom dia, queria que alguém me ajudasse por favor.
    Tenho um pequeno prédio, muito bem localizado na cidade onde moro, porém faltam alguns ajustes de infra.
    Queria saber, ”QUAIS OS TRÂMITES DE LOCAÇÃO, DE FINS COMERCIAIS, PARA QUE O LOCATARIO FIZESSE A REFORMA E ABATESSE NO ALUGUEL?

    OBRIGADO.

  • Gisele Ribeiro

    Boa noite. Sou inquilina de um imóvel comercial há mais de 1 ano, mas tenho um contrato de 5 anos. Fiz toda a reforma do imóvel, desde instalação elétrica e hidráulica até pisos, tetos, banheiros. Agora quero passar o ponto, mas o proprietário está dificultando, pois a imobiliária alega que preciso estar há 10 anos no ponto para que tenha esse direito. Essa informação procede? Conseguem me auxiliar, por gentileza?

  • Caio

    Olá, estou com uma duvida, comprei um ponto comercial de garagem de carro eu sou o terceiro que compra o ponto e o primeiro que passou o ponto construiu um porto e cobertura estou a 2 anos no imóvel eu e estou querendo sair eu tenho direito ao portão e a cobertura?

    Espero que alguém me tire esta duvida. Obrigado!

  • Caio

    Olá,
    estou com uma duvida, comprei um ponto comercial de garagem de carro eu
    sou o terceiro que compra o ponto e o primeiro que passou o ponto
    construiu um porto e cobertura estou a 2 anos no imóvel eu e estou
    querendo sair eu tenho direito ao portão e a cobertura?

    Espero que alguém me tire esta duvida. Obrigado!

  • Deivison Galvão

    Olá,
    Gostaria de esclarecer uma duvida.
    Minha Mãe comprou da dona do local o “ponto” por 30 mil, isso ocorreu em 2011.
    Agora a dona do local quer vender o local por 400 mil, porém minha mãe não tem condições financeiras de comprar.
    Minha mãe tem direito a receber o “valor do ponto”? Ou simplesmente será despejada quando a dona vender o local?