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Acabou a festa?

A bolha estourou?Os anos de 2007 e 2008 foram uma festa para o mercado imobiliário brasileiro: o crescimento econômico combinado com crédito farto animou milhares de famílias a saírem às compras e, como foi dito em um artigo de SET/08 (Crescimento sustentável do mercado imobiliário), existia um risco de estarmos criando aqui no Brasil a nossa própria “bolha”. Tudo o que é muito procurado fica mais caro… é uma lei de mercado… 

Imaginar que os “players” do setor estão preocupados com isso é bobagem. Todo mundo quer vender, naturalmente os preços são experimentados para cima (os marketeiros estão aí para isso) e enquanto existirem pessoas dispostas a pagar, a festa continua(ria). Por conta disso,  os preços dos imóveis “extrapolaram” em 2007 e 2008.

Só que já estão falando em queda de preços para 2009. Estima-se algo em torno de 30%. 30%!!?

Funciona assim: a crise financeira mundial fechou as torneiras do crédito fácil. Apesar de o Brasil não estar no “olho do furacão”, somos afetados, claro. Vivemos em um mercado globalizado e não dá para passar imune aos graves problemas que atingem todo o planeta, especialmente com o que acontece aos países ricos, importante fonte de recursos. Além do crédito direto, existem reflexos no setor produtivo que, entre outras coisas, exporta menos. Exportações menores sugerem uma redução no ritmo de produção ou, em outras palavras, demissões. As indústrias produzem menos, contratam menos serviços e por aí vai…

Esse fato, por si só, já provoca uma enorme desconfiança: as pessoas estão inseguras para contrair novas dívidas, especialmente as que duram 20 anos. A insegurança dos investidores e consumidores, que não sabem ao certo qual será o impacto da crise financeira no Brasil, já se reflete no mercado de apartamentos de luxo.

Para reforçar a  insegurança dos compradores, os bancos fazem valer o dito de que “em terra de cego quem tem um olho é rei” e, por conta do crédito mais escasso, já trataram de aumentar os custos do financiamento por aqui (lei da oferta e demanda…).

Ressabiados, consultores imobiliários consideram que em 2009 o mercado irá sofrer uma desaceleração e, com isso, os preços vão baixar.

Para minimizar os efeitos da crise no setor, muitas imobiliárias apostam em imóveis mais baratos e usados. De acordo com pesquisa do Secovi-SP, em setembro de 2008, após o estouro da crise mundial, o número de lançamentos foi de 2.368. O que representou um recuo de 35% em relação a agosto, quando foram lançadas 3.642 unidades. Tendência que se manteve nos meses de outubro, novembro e dezembro seguintes.

A insegurança do consumidor é sentida também no volume de imóveis novos comercializados em São Paulo. Em setembro foram vendidas 2.544 unidades residenciais, um recuo de 38,6% em comparação ao mês anterior (4.146 unidades). As empresas estão entrando em 2009 com um estoque 20% maior, em média, do que o mesmo período em 2008, mesmo com a “pisada no freio” dos lançamentos.

No Rio de Janeiro, a Ética imobiliária, que possui 25 filiais no Estado, também sente os efeitos das quedas na venda de apartamentos recém-lançados. De acordo com Luiz Carlos Ferraz, corretor da unidade de Bangu, na zona Oeste do Rio de Janeiro, houve uma redução de 30% a 40% em outubro e novembro na venda de imóveis novos. “Houve uma redução no mercado de usados, mas foi muito pequena, porque ele oferece muitas facilidades de financiamento e o preço é mais em conta”, afirmou.

Não é só no Sudeste do Brasil que o mercado dá sinais de desaceleração. De acordo com uma pesquisa realizada pela Federação das Indústrias do Estado de Pernambuco (Fiepe), o mercado imobiliário teve redução de 54,2% nas vendas em outubro em relação às de setembro. Se o referencial for outubro de 2007 a queda foi de 2,9%.

O Índice de Velocidade de Vendas de Imóveis (IVV), que mede a relação das vendas sobre as ofertas, da região metropolitana do Recife atingiu 4,3% em outubro. Segundo a Fiepe, esse é o menor índice do ano e o mais baixo desde agosto de 2006, quando o setor teve um índice de 4,1%. Mas, mesmo com o resultado contido de outubro, a média do IVV deste ano é de 7,5%, desempenho superior aos 6,3% do ano passado.

Na capital do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, a taxa de velocidade de vendas de imóveis novos no mercado imobiliário foi de 13,56% em outubro de 2008, de acordo com pesquisa realizada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio Grande do Sul (Sinduscon-RS). Em 2007, a taxa atingiu 15,68%.

ideograma chinês - criseCom imóveis novos “sobrando”, muitas promoções vão surgir em 2009. O conselho dos especialistas para quem quer comprar é claro: se não há necessidade imediata, o consumidor deve aguardar preços melhores ao longo do próximo ano.

Em tempos de boom imobiliário nem tudo eram flores. Particularmente falando, nunca me simpatizei com o “ôba, ôba” das vendas alucinadas, com o corre-corre para comprar (e vender) imóveis. Eu não tenho perfil de feirão. É um momento onde poucos realmente se dão bem, e os bons e tradicionais profissionais do setor não necessariamente estão nesta lista.

Para a crise que se avizinha, também nem tudo são espinhos. Aliás, os chineses ensinam que crise envolve “perigo” e “oportunidade” e realçam o segundo aspecto, indicando esses momentos como ideais para o crescimento de bons profissionais. Neste sentido, 2009 pode ser muito interessante para quem compra ou vende imóveis:

Preços em queda, atendimento em alta

Se você pretende comprar um imóvel em 2009, prepare-se para reassumir a sua condição de “rei”, sobretudo se você tiver uma boa parcela no bolso para dar de entrada. Até pouco tempo atrás, você só era mais um, entre milhares de compradores. Com a escassez da demanda, há uma tendência de que sua vontade seja melhor ouvida. Isso significa, além de melhores preços, melhor atendimento e maior atenção aos seus desejos. Quem tem dinheiro para compra à vista, então, vai conquistar uma posição bastante privilegiada no processo de negociação. Ter paciência, cercar-se de bons profissionais e saber exigir vão te levar a um ótimo negócio.

Valorização dos profissionais de venda – Corretores e Corretoras de Imóveis

Todo mundo sabe, todo mundo viu, a enorme quantidade de “estagiários” atendendo “de qualquer jeito” quem colocava os pés em plantões imobiliários em todo o país. A pura falta de conhecimento e experiência gerou uma série de situações absurdas, onde vendas foram perdidas simplesmente porque o interlocutor não sabia lidar com a situação. Mas e daí? A forte demanda mascara esse tipo de problema. Se sobram compradores, a qualidade de atendimento deixa de ser uma preocupação. Vale o raciocínio do “perde 1, ganha 10” (e o custo é bem baratinho).

Esse detalhe certamente sofrerá um forte impacto em 2009. Com a queda nas vendas, todas as oportunidades precisam ser aproveitadas. Vai se dar mal quem apostar em atendimento de feirão, que normalmente leva em conta a quantidade, não a qualidade. Há que se considerar a troca do plantão com 50 “corretores” (normalmente pessoas sem formação profissional e sem nenhuma experiência na área) por um plantão com 5 Corretores de Imóveis experientes e bem preparados. É outro ritmo…

Da mesma forma, o mercado de usados vai exigir profissionais com maior c
onhecimento sobre vários aspectos. Como sempre foi (apesar do pouco uso durante o “boom imobiliário”), corretores precisam ter informações sólidas sobre vários assuntos, tais como arquitetura, engenharia, direito imobiliário, matemática financeira, economia, política, etc., etc.

Neste contexto, se beneficiam os bons profissionais. Arrisco a dizer que 2009 será o ano da ética e do profissionalismo.

Melhora a qualidade dos produtos

Outro dia estava acompanhando uma discussão sobre o problema de barulho dos vizinhos. Vários relatos davam conta de que o vizinho do apartamento de cima produzia barulhos infernais quando caminhava pelo apartamento ou quando arrastava um móvel ou até mesmo abria uma torneira de madrugada. A discussão girava em torno de soluções para inibir o vizinho “barulhento”, com sugestões que iam desde a colocação de caixas de som encostadas aos teto, tocando “heavy metal”, até a entrada de ações na justiça para resguardar o sossego.

O que muita gente não se dá conta, entretanto, é que o verdadeiro culpado pode ser a construtora que ergueu o imóvel. Alguns apartamentos são “casca de ovo” e qualquer som produzido nas unidades é percebido pelos vizinhos. Isso acontece porque as construtoras economizam no material utilizado na construção, provavelmente não obedecem normas técnicas quanto ao isolamento acústico e certamente derrapam em vários outros aspectos relacionados com a qualidade de vida dos futuros moradores de seus lançamentos.

Essa “economia” de materiais é generalizada: tudo para aumentar o lucro. É uma estratégia de ética duvidosa, porém eficiente quando sobram compradores.

Em tempos de recessão, entretanto, vai sobressair quem oferecer melhor qualidade. Novamente fica ressaltado aqui a importância do comprador ter um bom e confiável profissional ao seu lado. Bons profissionais conhecem a qualidade dos empreendimentos (assim como conhecem o perfil de todas as construtoras). A tal “desaceleração” pode representar, para o comprador, adquirir imóveis melhores e mais baratos, o que é muito positivo.

Sem dinheiro e sem pressa? Vai de Consórcio

As vendas de consórcio já estão refletindo o novo cenário econômico. Estima-se um crescimento de 30 a 40% nas vendas em 2009. Consórcio não cobra juros e pode ser uma ótima alternativa para os financiamentos que ficarão mais caros. É claro que essa alternativa só interessa para quem não tem necessidades imediatas, e é importante que os interessados não se deixem levar pelas mirabolantes ofertas de “carta contemplada”, que podem ser uma arapuca (há casos e casos e, mais uma vez, faz muita diferença consultar profissionais sérios, éticos e bem preparados). Além disso, é muito importante buscar empresas sólidas no mercado (em tempos de crise essa preocupação deve ser redobrada).

O crescimento turbinado do mercado imobiliário em 2007 e 2008 fez surgirem os feirões, os varejões, as big imobiliárias e o “corre corre” nos atendimentos. Em 2009 o mercado irá experimentar um ritmo mais tranqüilo. Recessão? Que nada, o mercado continuará crescendo, só que à taxas menores, o que tem vários aspectos positivos. Bom para os bons profissionais, para aqueles que oferecem melhor qualidade a preços menores e, sobretudo, bom para os clientes.

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