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Alguns cuidados na aquisição de imóveis

A compra de um imóvel é sempre um investimento de vulto. Precisa, portanto, ser uma operação cercada de uma série de cuidados legais.

Em primeiro lugar, é indispensável analisar-se a situação legal do bem. Deve-se solicitar ao Ofício Imobiliário uma certidão da respectiva matrícula, onde estarão anotados quaisquer ônus que incidem sobre o mesmo. Em se tratando de casa, é sempre bom certificar-se de que a construção foi averbada; se tratar de um apartamento em construção, a incorporação do edifício deve estar registrada (neste caso, examine-se o memorial descritivo e as plantas da obra).

Em seguida, a idoneidade do vendedor necessita ser verificada. Para tanto, deve o comprador certificar-se de que não há contra o alienante ações judiciais ou protestos de títulos capazes de levá-lo à insolvência. A obtenção de certidões negativas expedidas pelo Judiciário e pelos cartórios competentes em nome do proprietário e do seu cônjuge (ou companheiro, se for o caso) esclarecem o adquirente nesse aspecto.

Também é essencial confirmar se as despesas condominiais ou taxas de água e saneamento, a taxa de energia elétrica e o IPTU incidentes sobre o imóvel estão em dia. Para os mais zelosos, indica-se investigar a situação fiscal do vendedor, solicitando a apresentação de negativas das fazendas municipal, estadual e federal e do INSS.

Na hora de assinar a escritura ou o contrato de promessa de compra e venda, veja como as prestações serão atualizadas. Como atualmente há pouca diferença entre os indexadores que apuram a inflação, maior atenção precisa ser dada aos juros remuneratórios que muitos cobram. Meio por cento a mais ou a menos pode significar uma boa diferença na conta final.

Caso a entrega das chaves do imóvel dependa de algum fato, ele deve estar plenamente identificado no contrato. Nas operações envolvendo imóvel alugado, o comprador deve exigir que o vendedor apresente a notificação encaminhada ao inquilino, dando-lhe o direito de preferência. Nos negócios abrangendo imóveis na planta, a data prevista para a expedição da respectiva carta de Habite-se deve estar expressamente indicada, contendo dia, mês e ano. Não aceite cláusula que preveja a entrega em tantos “dias úteis”, e/ou com exclusão dos “dias chuvosos” etc.

A clareza da cláusula que estipula as perdas e danos que um contratante deverá suportar caso rescinda o ajuste é de fundamental importância nos tempos que correm. Nela, deverá estar perfeitamente identificado o que é indenizável. Embora a compra e venda entre particulares não esteja subordinada ao Código de Defesa do Consumidor, os juízes não têm mais aceito a estipulação de altas multas ou, pior, a perda total das quantias pagas pelo comprador, baseando-se, para tanto, em dispositivos do novo Código Civil.

Por fim, não se pode esquecer, jamais, uma frase que antigamente era vista nas capas que os Cartórios de Imóveis forneciam: “Quem não registra não é dono”. De fato, deixar de levar a registro a escritura ou o contrato pode trazer sérios aborrecimentos ao adquirente.

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