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Alguns cuidados na aquisição de imóveis

A compra de um imóvel é sempre um investimento de vulto. Precisa, portanto, ser uma operação cercada de uma série de cuidados legais.

Em primeiro lugar, é indispensável analisar-se a situação legal do bem. Deve-se solicitar ao Ofício Imobiliário uma certidão da respectiva matrícula, onde estarão anotados quaisquer ônus que incidem sobre o mesmo. Em se tratando de casa, é sempre bom certificar-se de que a construção foi averbada; se tratar de um apartamento em construção, a incorporação do edifício deve estar registrada (neste caso, examine-se o memorial descritivo e as plantas da obra).

Em seguida, a idoneidade do vendedor necessita ser verificada. Para tanto, deve o comprador certificar-se de que não há contra o alienante ações judiciais ou protestos de títulos capazes de levá-lo à insolvência. A obtenção de certidões negativas expedidas pelo Judiciário e pelos cartórios competentes em nome do proprietário e do seu cônjuge (ou companheiro, se for o caso) esclarecem o adquirente nesse aspecto. Também é essencial confirmar se as despesas condominiais ou taxas de água e saneamento, a taxa de energia elétrica e o IPTU incidentes sobre o imóvel estão em dia. Para os mais zelosos, indica-se investigar a situação fiscal do vendedor, solicitando a apresentação de negativas das fazendas municipal, estadual e federal e do INSS.

Na hora de assinar a escritura ou o contrato de promessa de compra e venda, veja como as prestações serão atualizadas. Como atualmente há pouca diferença entre os indexadores que apuram a inflação, maior atenção precisa ser dada aos juros remuneratórios que muitos cobram. Meio por cento a mais ou a menos pode significar uma boa diferença na conta final.

Caso a entrega das chaves do imóvel dependa de algum fato, ele deve estar plenamente identificado no contrato. Nas operações envolvendo imóvel alugado, o comprador deve exigir que o vendedor apresente a notificação encaminhada ao inquilino, dando-lhe o direito de preferência. Nos negócios abrangendo imóveis na planta, a data prevista para a expedição da respectiva carta de Habite-se deve estar expressamente indicada, contendo dia, mês e ano. Não aceite cláusula que preveja a entrega em tantos “dias úteis”, e/ou com exclusão dos “dias chuvosos” etc.

A clareza da cláusula que estipula as perdas e danos que um contratante deverá suportar caso rescinda o ajuste é de fundamental importância nos tempos que correm. Nela, deverá estar perfeitamente identificado o que é indenizável. Embora a compra e venda entre particulares não esteja subordinada ao Código de Defesa do Consumidor, os juízes não têm mais aceito a estipulação de altas multas ou, pior, a perda total das quantias pagas pelo comprador, baseando-se, para tanto, em dispositivos do novo Código Civil.

Por fim, não se pode esquecer, jamais, uma frase que antigamente era vista nas capas que os Cartórios de Imóveis forneciam: “Quem não registra não é dono”. De fato, deixar de levar a registro a escritura ou o contrato pode trazer sérios aborrecimentos ao adquirente.

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  • luciana

    comprei um terreno ha um mes, lavrei a escritura e a registrei no cartorio de imoveis. Nada constava de onus em relacao ao terreno, porem o nome do vendedor estava negativa no spc e serasa. Porem fiquei sabendo que a dois anos atras o vendedor do terreno pegou um emprestimo com um terceiro, o qual fez um contrato de compra e venda com registro no cartorio de notas do mesmo terreno. Como este vendedor nao quitou sua divida o terceiro me procurou reclamando o terreno, dizendo que a venda nao foi legal. Posso ter algum prejuizo ou perder o terreno que comprei??

  • Olá Luciana… minha opinião destoa um pouco do conceito geral apresentado no artigo. Se ao comprar o imóvel você foi ao cartório de registro de imóveis e tirou uma certidão (matrícula) mostrando o imóvel livre para venda, não será agora que um fato novo (para você) irá criar problemas. Se existia alguma dívida a ser quitada com o imóvel, é interesse dos credores e obrigação da justiça averbar essa condição na matrícula do imóvel. Confira esse artigo: http://www.forumimobiliario.com.br/habitacao/dire… A lei é clara…

  • Giselle

    Estou comprando um imóvel financiado. Já tive a aprovação da carta de crédito e agora o banco está avaliando a documentação do imóvel. O corretor me ligou e perguntou se eu queria tomar posse do imóvel antes da resposta do banco. Que tipo de riscos estou correndo?

  • Lendo o artigo supra cheguei a conclusão que é menos arriscado a gente se enforcar (casar) do que adquirir um imóvel usado. Casando-se os riscos inerentes são perder 50% do patrimônio, mais pensão alimentícia. Na aquisição de um imóvel, se mal feito, perde-se tudo, não é mesmo?