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Averbação premonitória – Lei 11.382, de 2006

Confira abaixo a íntegra da entrevista concedida pelo editor do BE, Sérgio Jacomino, ao jornalista Vinicius Konchiski, do Jornal Agora São Paulo, a respeito da Lei 11.382, de 2006.

VK – Quais são as principais alterações implementadas pela lei 11.382? Seriam a penhora on-line e averbação de execuções na matrícula de imóveis? Tem mais alguma mudança importante para o público geral?

SJ – O mais importante, do ponto de vista da segurança jurídica na aquisição de bens imóveis, é a “averbação premonitória” prevista no artigo 615-A. Defino-a como “premonitória” porque tem a virtude de prevenir a sociedade, e todas as pessoas que eventualmente venham transacionar com imóveis, acerca de circunstâncias que possam pôr em risco a aquisição do bem. Há poucos dias li num jornal de grande circulação o drama de uma pessoa que empenhou os recursos poupados durante toda uma vida na aquisição de um imóvel que logo depois foi penhorado. Para livrar-se dessa tremenda dor de cabeça, o cidadão teve que contratar advogado, provar que adquiriu o imóvel de boa-fé, que não estava mancomunado, conluiado, com o vendedor para lograr eventual credor, etc. É simplesmente um absurdo a pessoa ter que provar que é honesta! Com essa anotação no Registro de Imóveis, tais problemas, acredita-se, não se repetirão.

Depois, temos que pensar em termos econômicos. Quanto custa para o cidadão comum cercar-se de toda a garantia na aquisição de um bem imóvel? Qual o custo da diligência pré-contratual, na consideração de que são milhões de transações que se entabulam país afora? Antes da Lei, o candidato a proprietário tinha de peregrinar os fóruns cíveis, trabalhistas, Justiça federal, etc., diligenciando por informações sobre o vendedor a fim de evitar surpresas desagradáveis – como uma execução em curso, por exemplo. A maioria de nós, mortais comuns, não dispõe de tempo nem de expertise para cercar todas as possíveis possibilidades de risco e o resultado é a busca de intermediários, custos transacionais, burocracia… Uma verdadeira via sacra.

Com a lei 11.382, de 2006, reforçou-se a necessidade de concentração de todas essas informações que podem levar a risco na aquisição imobiliária no registro. Com uma simples certidão de propriedade, expedida pelo registro de imóveis, o candidato a proprietário de um imóvel poderá saber se o bem está livre e desembaraçado de ônus ou restrições e realizar, com segurança, o seu negócio.

A lei, por outro lado, pavimentou a base, criou uma infra-estrutura legal, para que as transações entre o poder Judiciário e os cartórios de registro se dêem por meio eletrônico. Estamos agora na dependência unicamente do estabelecimento de regras e critérios uniformes que serão baixados pelos tribunais para que, por exemplo, a penhora on-line seja uma realidade. Os cartórios já têm uma infra-estrutura modelada para dar curso a essas transações eletrônicas. A Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, por exemplo, em parceria com o Irib, já mantém em funcionamento o sistema ofício eletrônico, por onde transitam milhões de informações trocadas entre os cartórios e vários órgãos da administração pública – como Vara de Execuções Fiscais, INSS, Receita Federal, Justiça do Trabalho etc. Desde 1997, temos uma conta de quase 3 milhões de certidões expedidas cuja requisição foi feita por meio eletrônico.

A Internet poderá ser utilizada como uma poderosa aliada da Justiça para dar mais celeridade, publicidade, transparência, eficácia aos processos executivos, podendo as alienações de bens constritos serem feitas “por meio da rede mundial de computadores, com uso de páginas virtuais criadas pelos tribunais”, como dispõe o artigo 689-A do CPC.

VK – Quando as novas regras entram em vigor?

SJ – A lei entra em vigor 45 dias após a publicação. É que o veto presidencial ao artigo sexto da lei 11.382 fez incidir a regra do artigo primeiro da Lei de Introdução ao Código Civil (decreto-lei 4.657, de 1942), que reza: “salvo disposição contrária, a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada”. A lei 11.382 foi oficialmente publicada no dia 7 de dezembro de 2006, logo entrará em vigor 45 dias após essa data.

VK – Os cartórios estão preparados para as mudanças? Eles apóiam a lei? Como o IRIB vê a lei? O que precisa ser modificado nas estruturas físicas e de informática dos cartórios para que tanto a penhora on-line quanto a averbação “premonitória”, registro de dívidas na matrícula, seja posta em prática?

SJ – Os cartórios estão plenamente preparados para a lei. Ao longo dos últimos anos temos promovido amplos debates sobre a importância do registro imobiliário para o desenvolvimento econômico e social do país, trazendo especialistas da Europa e América Latina, juristas e economistas para debater com os juristas brasileiros, e com o próprio governo, a necessidade de reformar o sistema registral pátrio. Os nossos interlocutores se admiravam com o fato de que cartórios existem em praticamente todos os países do mundo e mais perplexos ainda ficavam quando descobriam que os cartórios podem dar mais segurança às transações jurídicas que têm por objeto bens imóveis, diminuindo os custos transacionais necessários à formação da completa informação acerca da situação jurídica do bem. A partir daí, as portas ministeriais, dos tribunais, dos agentes econômicos, do setor produtivo, se abriam, e as teses, que não são exclusivamente dos registradores, mas da sociedade, eram então conhecidas, debatidas e afinal consagradas nos textos legais. Essa lei é uma extraordinária peça de uma inteligente engenharia jurídica.

Os cartórios apóiam a lei. Acreditam no acerto do rumo adotado – de dar mais transparência ao mercado imobiliário, diminuindo custos e eliminando, no grau possível, as inseguranças que guardavam essas transações.

Sobre a informatização temos uma história de acertos. Os cartórios têm a obrigação de remeter periodicamente à Receita Federal informações sobre as transações imobiliárias. Essas informações, que integram a DOI, declaração de operações imobiliárias, são transmitidas, obrigatoriamente, por meios eletrônicos, à Receita Federal, e isso há muito tempo. Então, os cartórios estão plenamente preparados para recepcionar comandos eletrônicos, como mandados de registro de penhora on-line etc., uma vez que já desenvolveram a info-via para o trânsito dessas informações com a administração.

VK – Como vai funcionar a penhora on-line? Tenho que explicar para o meu leitor como isso vai se dar na prática. Pelo que entendi da lei, é assim: Caso um juiz determine a penhora de um imóvel, por exemplo, não será mais necessário que seja expedido um documento (papel físico) para que ele seja levado ao cartório. Agora, será enviada uma ordem via sistema de computador para o cartório e o imóvel será penhorado. Quais as vantagens e desvantagens?

SJ – Em primeiro lugar, observe que a lei previu que os tribunais deverão instit
uir critérios uniformes para a penhora on-line. Note a redação: “Art. 659, § 6º – Obedecidas as normas de segurança que forem instituídas, sob critérios uniformes, pelos Tribunais, a penhora de numerário e as averbações de penhoras de bens imóveis e móveis podem ser realizadas por meios eletrônicos”. Superada a fase regulamentar – o que se imagina ocorra muito em breve – o sistema funcionará como v. sugeriu na pergunta. O juiz dispara um pedido de informações sobre a existência de bens imóveis registrados em nome do executado, ou o próprio exeqüente indica os bens à penhora; em seguida o juiz determina a penhora e o subseqüente registro do gravame no registro de imóveis competente. As vantagens do sistema são a rapidez e a segurança em todo o processo. As decisões judiciais serão eficazes, não se perderão em labirintos burocráticos, papéis, correio, oficiais de justiça, etc.

VK – Como vai funcionar a averbação ”premonitória” na matrícula de imóveis? Qualquer dívida executada de pessoa física poderá ser averbada no registro? Por exemplo, se eu entrar com um processo de cobrança contra alguém, caso essa pessoa tenha um imóvel, eu vou ao cartório, mostro a certidão de que estou cobrando a dívida e registro a pendência no imóvel? Existe um prazo para fazer isso? Se eu não registrar, perco o direito de comprometer o imóvel? Depois que a lei entrar em vigor, todos que estão cobrando dívidas de proprietários devem registrar a dívida ou perderão o direito de penhora? Quais as vantagens e desvantagens?

SJ – Vamos por partes. Qualquer dívida? Sim, em tese. Mas, para evitar abusos, a lei criou um mecanismo de responsabilização para os casos de averbação indevida. Não será tolerado o abuso de uma prerrogativa que a lei criou para dar mais eficácia ao processo executivo e segurança ao exeqüente. Não se tolerará abuso de direitos. O artigo 615-A, parágrafo quarto diz que “o exeqüente que promover averbação manifestamente indevida indenizará a parte contrária, nos termos do § 2º do art. 18 desta Lei, processando-se o incidente em autos apartados”. Com isso, pensa-se que os abusos serão evitados. Funciona assim: (a) O exeqüente (credor) distribui a ação de execução; (b) obtém uma certidão comprobatória do ajuizamento da ação com dados sobre o executado; (c) leva a certidão capeada por um requerimento dirigido ao oficial do registro de imóveis solicitando a averbação premonitória; (d) no prazo de dez dias da efetivação da averbação, o exeqüente deve comunicar ao juiz as averbações feitas. Por outro lado, não existe prazo para a averbação, porém recomenda-se, enfaticamente, que os procedimentos sejam feitos imediatamente após a distribuição, pois o tempo milita contra os interesses do exeqüente. Como se dará a inversão do ônus da prova? Se o exeqüente não diligenciar a averbação premonitória, ocorrendo a alienação do bem imóvel, presume-se que quem o adquiriu o fez de boa-fé, cabendo, nesse caso, ao exeqüente, o ônus de provar que a aquisição se deu em fraude. Isso é muito difícil, demanda produção de provas, atrasa a execução, aumentam os custos, etc. Se, entretanto, a averbação for feita, então o sistema marca indelevelmente o imóvel e a alienação, nesses casos, se presumirá em fraude (art. 593 do CPC). Registrar ou não – eis a questão. Com a lei em vigor, recomenda-se que averbação seja feita imediatamente.

VK – Apenas das ações que forem distribuídas a partir de então ou de toda e qualquer execução?

SJ – Recomenda-se que em todos os casos seja feita a averbação – salvo nos casos em que, por envolver valores módicos, a averbação representaria um embaraço indevido ao exercício do direito de propriedade. Não se esqueça de que a intervenção do Estado no direito de propriedade, seja expropriando-a, seja criando embaraços e empecilhos, é medida de caráter excepcional e essa nota de excepcionalidade vale especialmente para o interessado, já que a mobilização da medida não é decorrência de comando jurisdicional, mas prerrogativa criada pelo sistema para blindar os seus interesses e processo executivo. Vantagens e desvantagens. Há estudos econômicos expressando e quantificando os enormes custos do processo judicial – custos esses que são suportados pela sociedade como um todo, uma espécie de imposto social altamente custoso. Pois bem, quanto custa produzir uma prova judicial? É disso que estamos tratando. Com uma medida simples, barata, rápida e eficaz, o autor de uma ação de execução estará blindando o patrimônio do executado a fim de garantir o sucesso de um processo judicial e os seus próprios interesses. Não fazer a averbação premonitória é apostar num jogo complexo e confiar que os bens do executado serão mantidos para honrar os compromissos inadimplidos. Sabemos que nessa fase da execução ocorre uma dissipação patrimonial com o fim de frustrar a excussão. Para evitar esse malogro, a lei criou mecanismos de publicidade para advertir os membros da sociedade de que aquele bem determinado acha-se afetado à sorte de um processo judicial. O exeqüente diligente terá que investir muito pouco para alcançar essa garantia. Particularmente não vislumbro desvantagens – salvo nos casos de averbação indevida. Mesmo nesses casos, com a sedimentação da jurisprudência, haverá uma acomodação e regularidade nos processos, e os abusos serão evitados.

VK – Esse sistema de registros tem a ver com a matrícula unificada? O IRIB apóia a idéia? Existe uma proposta formal para implantação da matrícula unificada? Como ela está? Segundo consta, já existe um projeto de lei sobre o assunto. O senhor conhece o projeto? O que acha dele?

SJ – A matrícula unificada é uma aberração – se pensarmos numa espécie de super-cartório que atrairia todas as informações concernentes ao patrimônio imobiliário. Custamos tanto para dar a cada imóvel uma matrícula, criando uma espécie de “cédula de identidade” para cada imóvel, com o que propiciamos uma visão completa da situação jurídica relacionada com o dito imóvel, que pensar em desfazer essa infra-estrutura é um absurdo inominável. Depois, a idéia de circunscrições imobiliárias e o registrador natural é a concretização de uma larga e bem-sucedida experiência que a história consagrou. Entretanto, é possível criar um sistema de informações que permita o compartilhamento de dados num grande portal – uma espécie de Google do registro, que apontaria para os registros respectivos respondendo a pesquisas que pudessem ser feitas sobre bens imóveis. Tenho insistido na idéia de superação do paradigma da atomização dos serviços registrais para alcançar a idéia de molecurização do sistema. A própria Febraban, em setembro de 2006, convidou um registrador espanhol, o doutor Fernando Méndez González, que proferiu ilustrativa palestra demonstrando que, mantida a competência registral nos limites de uma circunscrição imobiliária – território delimitado de atuação do registrador – ainda assim é possível criar um mecanismo de pesquisa que, no caso espanhol, abarca todos os registros imobiliários da Espanha. Não nos parece uma boa idéia, por centenas de bons argumentos, criar um mega-cadastro imobiliário, um big-brother patrimonial, que pudesse reunir todas as informações sobre o patrimônio das pessoas. Isso seria pavoroso. O que se pode fazer – e isso o Irib apóia – é criar mecanismos para se chegar rápida, barata e seguramente às informações necessárias, sem malferir, por exemplo, o direito constitucional à privacidade. O mercado necessita dessas informações críticas, para realizar transações imobiliárias, impulsionar o crédito imobiliário, da
r segurança aos contratantes, garantir a propriedade, garantir a circulação de bens, etc., mas não tem necessidade de abarcar todas essas informações num super arquivo, que isso seria contrário à própria idéia que inspirou e impulsionou a criação dos registros imobiliários no século XIX. Os registros brasileiros existem desde 1846, para dar segurança ao proprietário e para terceiros que queiram contratar sobre os bens registrados; não existem para inventariar os bens públicos e particulares. Não podem se constituir em um censo patrimonial.

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  • mais um excelente post

    só um detalhe existem quadrilhas especializadas em fabricar o terceiro de boa fé, fui vitima de uma quadrilha eu estou com um terreno para vender uma área de 2500m² a 5 anos, eles falsificaram uma procuração pública e no espaço de 4 meses passaram duas escrituras públicas, a primeira com assinaturas falsificadas de forma bem grosseira e pasmem a segunda foi adquirida por um casal de senhores beirando os 65 anos cada, tiveram a cara de pau de vir em meu escritório para averiguarem o que eu tinha de documentos, na verdade eles já tinham falsificado a escritura estavam me sondando para ver qual seria a minha reação, ai eu lembrei de um ditado antigo, que diz que os canalhas também envelhecem.

    graças ao bom Deus tudo está terminando bem, mais está dando um trabalho danado

  • só acho que tudo isso é muita manchete para pouca noticia, ou seja a coisa devia funcionar da seguinte forma :

    tira a certidão do cartório de registro de imóveis se estiver tudo ok, um abraço o imóvel deve ser inatingível, gravar penhora, arresto ou sequestro depois que se fez a escritura publica é sacanagem, só deve haver a anulação nos casos de falsificação pública …