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Conseqüências sócio-ambientais da especulação imobiliária

A primeira lei brasileira referente à questão fundiária foi a Lei de Terras de 1850, que estabelecia o direito absoluto do proprietário sobre a propriedade. Ou seja, o dono da terra era seu “rei”, podia fazer o que quisesse com seus domínios, inclusive defendê-la com o uso da força. Mas é sempre bom lembrar que esta lei não vale mais. Apesar dos vestígios de coronelismo que ainda se encontram por aí, a Constituição Brasileira de 1988 atribui um papel social à propriedade privada, o que quer dizer que o dono não pode mais fazer o que bem entender. O uso da propriedade privada não pode, por exemplo, agredir a coletividade ou o meio ambiente.

Estas questões, que parecem remeter a conflitos no campo, também se manifestam nas cidades, onde as disputas não ocorrem por áreas para plantio e criação, mas sim para moradia. Nas cidades, a especulação imobiliária é uma das principais causas de conflitos fundiários.

Com o crescimento das cidades, certas áreas adquirem o status de área nobre, geralmente aquelas consideradas mais seguras, mais “chiques” ou que permitem acesso mais fácil a serviços públicos e privados (supermercado, padaria, banco, hospital etc.) e aos locais de trabalho, entre vários outros fatores. Essas áreas adquirem rápida valorização e os preços dos lotes sobem rápida e vertiginosamente. A valorização é ainda maior (em geral, muito maior) depois da instalação de serviços públicos, como água, esgoto, pavimentação, drenagem das águas de chuva, luz, telefone etc.

A especulação se dá quando os chamados investidores compram terrenos em áreas potencialmente valorizáveis e os mantêm por algum tempo, até que sejam instalados os serviços públicos que vão aumentar o preço de suas propriedades. Muitos destes serviços, entretanto, são implantados total ou parcialmente com recursos públicos, provenientes dos impostos de toda a população.

E o papel social da terra, previsto na Constituição?

Ora, não é justo que se invista dinheiro público para promover o ganho privado: ruas pavimentadas, redes de água, esgoto, drenagem etc. custam caro à coletividade e não devem ser implantadas a serviço do ganho particular, mas sim em benefício coletivo.

A especulação imobiliária marginaliza (deixa à margem da cidade e da sociedade) muitos e beneficia poucos. Por força da especulação, a população mais pobre se afasta para a periferia, assentando-se muitas vezes em áreas ocupadas irregularmente, que, também pelo fato de serem irregulares, demoram anos para receber os serviços públicos essenciais de saneamento e infra-estrutura urbana.

Cria-se uma situação absurda e paradoxal: a cidade tem grande número de lotes vazios em áreas urbanizadas e a prefeitura é continuamente cobrada a urbanizar áreas em que a ocupação foi irregular.

Além desses problemas sociais, a especulação imobiliária também favorece a degradação ambiental e dos espaços urbanos, porque promove o desmatamento das áreas verdes remanescentes no perímetro urbano para instalação de novos loteamentos (a especulação alimenta a especulação), o que contribui para o assoreamento dos cursos d’água (principalmente antes da pavimentação das ruas) e para a impermeabilização do solo urbano (com a pavimentação), dois ingredientes para as inundações. Além disso, as áreas de proteção invadidas e o esgoto lançado a céu aberto nas áreas periféricas, dentre outros problemas, ao menos em parte, também têm origem na especulação imobiliária.

Enquanto isso, as áreas nobres, que dispõem de todos os serviços públicos instalados, permanecem repletas de lotes vazios por vários anos, à espera de melhor preço.

O quadro geral descrito anteriormente é típico das médias e grandes cidades brasileiras, mas às vezes também se manifesta em cidades pequenas. É o caso de Irati.

Irati tem quantidade impressionante de terrenos vazios em áreas completamente urbanizadas, sem qualquer utilidade senão a especulação. E novos loteamentos continuam a aparecer.

Em poucos anos, os loteamentos instalados nas cabeceiras da bacia do arroio dos Pereiras (o arroio dos Pereiras é o “riachinho” que passa “logo abaixo” do Iraty Sport Club) aterraram nascentes, desmataram a vegetação, inclusive mata ciliar, contribuíram (e ainda contribuem) para o assoreamento do arroio e armaram uma arapuca para a cidade para daqui a alguns anos. Quando esses loteamentos estiverem totalmente ocupados, com ruas pavimentadas e lotes ocupados por habitações, as chances de ocorrência de enchentes no centro da cidade aumentarão muito. A não ser que o poder público (sempre ele) invista na ampliação da calha do arroio e o transforme de uma vez por todas em um canal de concreto. Seria um triste destino para arroio dos Pereiras.

Impactos ambientais à vista, impactos sociais a prazo (com perdão do trocadilho): Irati já pode se gabar de ter áreas invadidas e de ocupação irregular. Será que pára por aí? O compositor pernambucano Chico Science escreveu: “a cidade não pára, a cidade só cresce: o de cima sobe, o de baixo desce”. Veremos.
Mas o que fazer, então, para coibir a especulação imobiliária e cumprir a Constituição?

Por exemplo, pode-se aumentar o valor do IPTU para lotes que sirvam exclusivamente à especulação imobiliária: um lote que permanece desocupado por mais de 5 anos não tem qualquer papel social, ao contrário, presta um desserviço à comunidade, na medida em que desperdiça parte da vida útil dos serviços públicos instalados. O IPTU mais caro torna menos atrativa a especulação e estimula o uso dos lotes para construção de habitações, que é sua função social legítima. Esta e outras formas de combate à especulação imobiliária podem (e devem) ser incluídas nas leis municipais, como a Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

Penalizar a especulação imobiliária é uma decisão muitas vezes impopular entre os mais ricos e difícil de incutir entre os mais pobres. Entretanto, em praticamente todas as cidades brasileiras de médio e grande porte a história do crescimento urbano se deu pelo mesmo caminho desordenado. Irati ainda tem a oportunidade de buscar o seu.

Hélio Rodrigues dos Santos
Professor do Departamento de Engenharia Ambiental da UNICENTRO – campus Irati

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