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Corretor não pode cobrar comissão se o negócio não for concluído

Muitas são as demandas judiciais ajuizadas por corretores de imóveis sob argumento de que localizou um potencial interessado e que o negócio só não se concretizou por culpa ou desinteresse do vendedor ou do comprador, portanto, que faz jus ao valor da comissão de intermediação pela prestação dos seus serviços.

Ocorre que o corretor de imóveis não pode cobrar comissão se o negócio iniciado não se realizar.

É que, quando o corretor recebe uma “carta de opção de venda”, ou uma “proposta de compra”, assume uma obrigação de resultado, não de meio. Assim, só faz jus à comissão pactuada se o negócio intermediado se concluir.

É ineficaz e abusiva a cláusula que impõe a qualquer das partes, comprador ou vendedor, o pagamento de comissão na hipótese de desistência ou frustração no negócio, pouco importando a razão.

A função do corretor se limita à atividade de examinar a documentação, avaliar o bem para se orientar na negociação, aproximar as partes, atuar como conciliador de interesses, e ser remunerado pela realização do negócio.

Entretanto, o fechamento do negócio somente ocorre com a assinatura do respectivo instrumento particular de promessa de compra e venda pelas partes, que é o instrumento que firma a presunção do acordo final e torna obrigatório o contrato, ou com o pagamento das arras, em conformidade com a lei civil.

Assim, o corretor só obtém o “resultado útil do trabalho”, que lhe dá direito à comissão, quando o contrato de promessa de compra e venda, ou escritura, é assinado pelas partes.

Fonte: Dr. Gilbert Lórens, advogado

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  • Há muita confusão nesta relação, e muitas vezes vejo aqui manifestados os pontos de vista de advogados e de clientes, nunca dos corretores. A coisa não funciona do jeito que é mostrada. Pelo menos eu, que sou um corretor, nunca cobrei e nunca vi corretor algum cobrar por negócio não concluído. A questão é saber o que significa "estar concluído". Eu normalmente faço da seguinte forma: realizo o trabalho de vendas, como qualquer corretor, recebo e encaminho propostas e contra-propostas, conduzo a reunião de fechamento de negócios, lavro o contrato de promessa de compra e venda, as partes assinam, o comprador paga o sinal e o vendedor, naquele momento, paga a comissão. Se houver uma desistência não haverá uma devolução de sinal, tão pouco da comissão, porque o negócio foi fechado, só não foi formalizado em cartório (ainda). Todo o trabalho do corretor foi feito, restando encaminhamentos burocráticos, . Em caso de desistência do comprador, o vendedor não tem que devolver o sinal, previsto em lei (e no contrato), porque deveria o corretor fazê-lo? Esse sinal é a primeira parcela do pagamento, exatamente da mesma forma que é feito nas construtoras. Em caso de desistência do vendedor, esse terá que pagar a multa de arras para o comprador. Ou seja, depois da assinatura do contrato de promessa de compra e venda não há que se falar em devolução de comissão.

    • Vládia Queiroz

      Concordo José com a sua forma de trabalhar, mas o que vem ocorrendo é uma cláusula inserida na proposta de compra, em que o comprador fica em débito de 3% do valor do imóvel caso desista da compra antes de assinar o contrato de compra e venda. Assim também o vendedor fica em débito caso concorde com o valor ofertado e desista antes de assinar o contrato. A proposta é como um contrato de adesão, nela não estão estipulados todos os ajustes da compra, apenas a forma de pagamento. Isso pra mim é absurdo. Para que alguém possa se comprometer a pagar algo o mínimo de garantias devem estar acordadas, é para isso que serve o contrato de promessa de compra e venda.

  • concordo plenamente com o colega José ruiz, e ainda acrescento seguinte :

    após a mediação feita pelo corretor de imóveis alguns espertinhos desistem da venda para posteriormente negociar o bem diretamente, os advogados vão dizer em coro mais e a exclusividade e a autorização de venda ? – todo mundo sabe que na pratica de mercado essas tanto a exclusividade como a autorização de venda beiram a extinção, ninguém quer assinar nada, corretagem virou corrida ao prêmio o cidadão deixa o imóvel em até 50 imobiliárias, imagina fui mostrar um imóvel e vi dois colegas no mesmo horário que eu, foi constrangedor, o meu cliente disse que dá a impressão que o imóvel está encalhado com aquele monte de placas, mais assim é a vida fazer o que. 

  • Cristiane

    Tenho um caso bastante constrangedor.Atendi um cliente, fiz um bloco de Atendimento, recolhi a assinatura do interessado na compra, neste bloco menciona que o mesmo somente pode adquirir o terreno através da intermediadora, passou-se 03 dias contatamos com o mesmo( Comprador) que mostrou interesse na compra, ele firmou verbalmente solicitando que eu fechasse a negociação com o vendedor. Então o processo foi feito, ligamos para o vendedor e fechamos, mas o cliente como muitos agiu de má fé, pegou a autorização de visita e levou até um outro corretor aonde comprou com o mesmo, nós passando a perna.O vendedor claro vendeu pois como Não existe Lei que nos protege nesta Hora ele quer o dinheiro, o pior de tudo é que o vendedor me enviou email com os dados da procuração para eu encaminhar a escritura e dados do cheque nominal a ele.Existe algo? Lei?Ou temos que ficar só reclamando?