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Corretores e Imobiliárias na mira da lei

Pequena alteração introduzida há cerca de um mês no novo Código Civil continua passando completamente desapercebida pela absoluta maioria dos corretores e imobiliárias, conquanto o novo texto legal seja de altíssima relevância para esse ramo de prestadores de serviços.

Observe-se que quando o CC de 2002 entrou em vigor, surgiram várias regras disciplinando o contrato de corretagem, aplicáveis, por óbvio, ao mercado imobiliário. Dentre elas, estava a contida no art. 723, que dispunha que o corretor era obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, além de prestar ao cliente, de forma espontânea, todas as informações sobre o andamento do negócio. Também determinava que, sob pena de responder por perdas e danos, o corretor deveria prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

No dia 19 de maio de 2010, a Lei nº 12.236 fez uma mudança pontual naquele artigo, dando inclusive a impressão de ter dito a mesma coisa com outras palavras: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.” E no seu parágrafo único: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Quase igual, não? Sim, quase. No entanto, como a boa técnica legislativa impede a troca de seis por meia dúzia, percebe-se que, sutilmente, foi introduzida a obrigatoriedade do corretor investigar e informar as partes sobre todas e quaisquer circunstâncias que digam respeito à segurança ou ao risco da transação, sob pena de responder por perdas e danos. E isso foi feito porque o texto revogado já vinha provocando interpretações dúbias, na medida em que, para alguns, dava a entender que o corretor só seria responsabilizado se não respondesse com exatidão a questões previamente levantadas pelas partes.

Nota-se, portanto, que o legislador federal fez tal alteração no artigo 723 do Código Civil com o claro objetivo de atribuir maiores atribuições ao corretor, de sorte que sua responsabilidade passou a ser objetiva; ou seja, seu dever de indenizar encontra amparo no risco que o exercício de sua atividade causa a outros, em função do proveito econômico daí resultante. É que, conforme a melhor doutrina, a parte que explora determinado ramo da economia, auferindo lucros desta atividade – no caso, os corretores de imóveis e as imobiliárias – deve, da mesma forma, suportar os riscos de danos a terceiros.

Para finalizar, algumas provocações objetivando despertar a atenção dos desavisados: O comprador é mau pagador? O inquilino está negativado no SPC? O alienante tem algum protesto ou ação judicial em andamento contra si? A incorporação foi registrada? A publicidade está de acordo com o que consta no registro imobiliário? A locação ficou bem garantida? Apenas poucas questões dentre dezenas que podem originar volumosas perdas e danos….

CARLOS ALCEU MACHADO

Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Consultor, Palestrante e Coach Para o Mercado de Imóveis

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  • Célia Costa

    Gostaria  de  saber  se  consta  alguma  Lei  que  pune  clientes  que  agendam um horário conosco  e  não comparecem, não  atende  ao  fone, nos  dando  grandes  prejuízos  tanto  de  tempo, quanto financeiro e  psicológico. O  cliente  exige, exige.  O  corretor  é  muito  exigido  e  não  nós  dão  retorno  nem, d e email  e  nem  de  ligações  telefônicas  que  eles  nos  solicitam.  O  que  fazer?

  • bom só não acho justo o corretor de imóveis ganhar 6% do total de uma transação e ser penalizado com 100% do problema em questão, a responsabilidade da averiguação deve ser dividida, tem muitos compradores mão de vaca que querem que nós que ganhamos a comissão as vezes bem abaixo do teto da categoria, para que o negócio sai, eles querem ainda que as certidões sejam pagas por nós, imagina isso é o cúmulo da mesquinhagem.

    prezados amigos corretores e imobiliárias se precisarem  de imóveis na zona leste acessem : http://www.altopedroso.com.br e parabéns pelos idealizadores desse espaço, poxa eu queria ver mais corretores aqui, nas outras redes sociais o pessoal comente em peso, sejamos uma categoria unida vamos comentar vou falar desse espaço para uns colegas aqui da zona leste, valeu pessoal …

  • Lido e entendido. Achei lindo! Pergunto: E … quanto ao CRECI vai continuar se fingindo de morto quando o cliente, finalizado o negócio não paga a comissão? Porque aqui em Sergipe é assim. O CRECI manda procurar o juizado de pequenas causa e o corretor que se dane! Att. Norma Leão – CRECI- 1537PF

  • Se o corretor é o profissional responsável pela intermediação, acho que ele tem que responder juridicamente sim. Para isso "ele" é muito bem remunerado. Se não estiver sendo bem remunerado, cabe ao corretor (não ao cliente) valorizar sua profissão. Estão previstos a exclusividade, a comissão mínima e a responsabilidade. Existe o ônus e o bônus: quem trabalha mal acaba se dando mal mesmo. O CRECI realmente faz muito pouco pelos corretores… mas o que os corretores fazem para mudar o CRECI?

  • Carine Sanders

    Na verdade o CRECI nada faz ou pouco faz pela categoria, mas cabe a nós profissionais do ramo nos unir, digo a nível nacional mesmo e começarmos a mudar essa realidade e assim valorizar nosso trabalho, pois é fácil ficar atrás das mesas não fazer nada e arrecadar uma fortuna de anuidade dos profissionais. É um grande engano da população em geral que acha que pode se aposentar e brincar de ser corretor, para passar o tempo.Nosso trabalho é árduo e bem remunerado para poucos, pois temos tbm o problema da ética na categoria e assim uns acabam se beneficiando mais que outros. Está na hora de mudarmos essas visões e atitudes, mas somente a união faz a força!!! Afinal de contas somos profissionais isso não é passa tempo e sim profissão.
    contato: carinesanders@yahoo.com.br Deixo aqui meu protesto!

  • corretor

    Devido aos constantes números de denúncias relacionadas aos abusos cometidos por imobiliárias contra os corretores de imóveis e clientes como por ex; o não repasse dos aluguéis aos proprietários e comissões incorretas aos corretores, com o advento da nova Lei Federal, muitas imobiliárias em breve serão notificadas e fechadas, se condenadas, os responsáveis poderão cumprir prisão em regime fechado e multa.

    Acessem os vídeos:
    http://www.youtube.com/watch?v=JrbFmsTOrSg
    http://www.youtube.com/watch?v=o4LG2uAI5NY

    http://www.videosdahora.com.br/Videos-Br/25020/IM