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Crescimento sustentável do mercado imobiliário

Imóveis na PlantaExiste uma relação causa-efeito no atual boom imobiliário brasileiro, sustentado essencialmente pela grande oferta de crédito – ainda que seja necessário o justo reconhecimento do bom momento econômico vivido pelo país, com conseqüente aumento da renda das famílias. Os reflexos do crescimento econômico, entretanto, são relativamente pequenos: o que de fato “sacode” o mercado é o dinheiro “fácil” oferecido pelos bancos. O crescimento de vendas de lançamentos é impressionante e em algumas regiões o ritmo de construção é alucinado, a ponto de faltar mão de obra ou insumos (ou os dois).

Além da satisfação de milhares de brasileiros com a compra da tão sonhada casa própria e do fortalecimento de um segmento de mercado importantíssimo para a geração de empregos no Brasil, resultados que merecem uma justa comemoração, já começam, infelizmente, aparecer efeitos negativos dessa correria.

Não dava para esperar outra coisa mesmo: o setor privado quer mais é vender e o estado, sobretudo na esfera municipal, quer mais é aparecer na foto, sem prejuízo para as benesses de uma maior  arrecadação de impostos, claro. Planejar e controlar o crescimento neste momento deve ser, no mínimo, uma lembrança incômoda.

Por um lado, empurra-se com a barriga um problema cada vez mais grave em quase todas as grandes cidades do país. A ocupação desordenada, ainda que homologada pelo poder público, indica uma queda na qualidade de vida das pessoas. São Paulo comemora o ritmo de mais de 2 lançamentos (verticais) por dia juntamente com recordes de congestionamento. Brasília, outrora um exemplo de planejamento, experimenta os efeitos negativos do tal “boom imobiliário”, tanto com relação à qualidade de vida de seus habitantes, no curto, médio e longo prazo (como a expectativa de colapso no abastecimento de água, entre vários outros problemas), quanto com relação aos custos de moradia, hoje um dos mais altos do país. Essas cidades, que fique claro, não são exceções: falta de planejamento urbano e crescimento desordenado são características comuns a quase todos os municípios do Brasil: exceções existem, mas a maioria porque ainda não entrou na mira do mercado imobiliário.

Por outro lado, um outro preocupante sub-produto desta festa é encarecimento dos imóveis, a começar pelos terrenos adquiridos para a construção dos lançamentos. Sem nenhum rubor, há regiões em que se fala de preços 200% mais caros do que os praticados em períodos inferiores a um ano. A migração de construtoras da região sul/sudeste para o nordeste, por exemplo, gerou uma incrível disparada nos preços dos terrenos em regiões próximas ao litoral.

Na mesma balada o preço do M2 construído bate um recorde atrás do outro. Valores outrora impraticáveis, como pagar um milhão de reais por um apartamento comum de 150 M2 (cerca de R$ 6.500/M2), hoje fazem parte do cotidiano dos que buscam um padrão de conforto “médio/alto” em algumas cidades do país. Se o cidadão compra é porque tem dinheiro, certo? Não necessariamente: cerca de 80% dessas compras são feitas através de financiamento imobiliário. Comprar é uma coisa, pagar é outra. Se o povo americano, que tem um histórico de consumo no mínimo mais consolidado do que o nosso, não se preocupou com essas distorções e provocou por lá uma bolha que hoje espalha seus efeitos negativos por todo o planeta, inclusive por aqui, o que dirá de nós, pobres tupiniquins, iniciantes nessa ciranda consumista.

E novos capítulos prometem ser mais emocionantes ainda. Brasileiros da classe “C” estão cada vez mais na mira de grandes construtoras e incorporadoras em todo o país. Se por um lado existe o aspecto positivo em atender uma parcela da população que historicamente sempre esteve à margem dos planos de marketing, por outro, a tendência é o relativo aumento do M2 construído (não em termos de custos, mas de venda, ou seja, lucro imediato). Existem vários exemplos no mercado: apartamentos “populares” com 50 M2 de área com preços “a partir” de R$ 150 mil não são nenhuma novidade.

A fórmula é relativamente simples: um pequeno valor de entrada (que pode ser o único patrimônio atual do pretendente) e o restante parcelado em 30 anos e “está feito o negócio”.

O problema é que há uma grande chance dessa bomba ir estourar lá na frente: qualquer tropeço na vida desses consumidores, seja de que classe for, pode representar uma grave ruptura nessa relação. Antigamente era comum as pessoas comprarem ágios, fazerem contratos de gaveta e assumirem o financiamento alheio. Aquele que inicialmente contraiu o financiamento “passava a bola” para o futuro “mutuário” e recuperava uma boa parte do que investiu. Não era tão traumático assim. Muitos até consideravam um bom investimento contrair um financiamento e depois repassar o ágio, com o lucro, inclusive, decorrente da valorização do imóvel.

Em tese isso continua sendo uma verdade… a menos que o preço de partida atual dos imóveis esteja muito acima da real capacidade do mercado… Se isto estiver acontecendo, e em muitos casos acredito que sim, como chamar de popular um imóvel que custa R$ 150 mil, estamos produzindo nossa própria bolha.

É como pensar em um “Plano B” para cada imóvel vendido através de financiamento imobiliário no país. Se o atual mutuário não conseguir pagar suas parcelas, alguém terá que assumir essa dívida (terá que pagar aquele preço). Isso vai acabar acontecendo, seja porque o primeiro comprador conseguiu convencer alguém a continuar pagando as prestações (uma tradicional relação de cessão de direitos) ou porque o banco lhe tomou o bem e o colocou à venda através de leilão. A dúvida é saber quantas pessoas estarão futuramente interessadas em pagar aquele preço. Nos Estado Unidos faltaram interessados e muitos imóveis “micaram” nas mãos dos bancos.

Diferente do que aconteceu lá, aqui ainda precisamos ter em mente que a falta de planejamento urbano é uma conta a ser paga. Invariavelmente e em termos reais: o seu patrimônio vai valer mais ou menos em função das práticas neste quesito. Falta de planejamento associada com bolha nos preços pode ser uma combinação com resultados bastante desagradáveis.

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