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Entrada e saída do financiamento imobiliário

Tatiana Resende (Folha de S. Paulo, 05/12/10) mostra que as facilidades de acesso ao crédito e o maior interesse dos bancos no mercado imobiliário vêm elevando a parcela financiada da moradia e estão antecipando o lugar comum, “sonho da casa própria”, para muitas famílias. O percentual atingiu 62% na média do país, no acumulado do ano de 2010 até outubro, de acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), que engloba todos os empréstimos feitos pelos bancos com recursos da caderneta. Em 2009, havia ficado em 61,1%, patamar bem acima do contabilizado um ano antes, ou seja, 2008 (58,6%).

Os números registrados em 2004 (46,8%) e em 2005 (47,8%) mostram que os clientes davam mais da metade do valor da compra logo na entrada. Isso inviabilizava o acesso das famílias ao crédito habitacional. O percentual médio emprestado atualmente, no entanto, ainda está bem abaixo do limite oferecido em cada banco, que chega a 90% nas instituições financeiras públicas. Ainda há margem para aumentar de forma sustentável. Uma das lições da crise econômica é manter em até 80% do valor do imóvel sem trazer risco ao sistema.

Uma pessoa que dá 20% de entrada no imóvel vai estar preocupada em honrar essa prestação. É preciso observar, ao avaliar o sistema, como está sendo feita a análise de risco do cliente. Nos Estados Unidos, se terceirizou isso de maneira irresponsável, com condições de financiamento que levaram ao que aconteceu. O caso do Brasil é diferente dos Estados Unidos, antes da crise de 2008, quando não era preciso dar entrada para ter moradia e podia-se hipotecar o mesmo imóvel mais de uma vez para comprar bens de consumo.

No Brasil, o percentual emprestado para a compra do imóvel vem aumentando devido à entrada, nesse mercado, de famílias de menor renda, que têm mais dificuldade em poupar, mas também de parte da população que está mais confiante em contratar financiamento de longo prazo. Até pouco tempo atrás, havia muito receio, então eles preferiam esperar um pouco mais. Agora há mais confiança no ambiente de crescimento econômico.

Os números comprovam a expansão em ritmo acelerado. Entre janeiro e outubro de 2010, os financiamentos com recursos da poupança somaram R$ 44,9 bilhões, 69% a mais do que no mesmo período de 2009 e mais do que o dobro do valor contabilizado em todo o ano de 2007. A construção civil está crescendo com base na compra de famílias que querem imóvel para morar, em contraponto à menor participação de investidores.

Apesar de os bancos oferecerem financiamentos imobiliários por um prazo de até 30 anos, o período contratado tem chegado, na média, a duas décadas. Geralmente, o mutuário paga em ainda menos tempo: oito anos, de acordo com a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). É muito comum as pessoas irem amortizando a dívida quando recebem o 13º salário, com o FGTS e ao melhorarem de vida. Na Caixa, o prazo médio de contratação com recursos da poupança é de 19 anos, mas, na média, o pagamento é feito em 13 anos e 9 meses.

Amortizar o saldo devedor a cada dois anos com o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, intervalo mínimo exigido, é mais vantajoso do que deixar o dinheiro no fundo, que rende 3% ao ano mais TR (Taxa Referencial). No ano de 2010, até outubro, foram feitos 812,2 mil saques do FGTS para a moradia, totalizando R$ 5,73 bilhões, 24,5% a mais que em 2009.

Como exemplo das condições de pagamento do crédito imobiliário, veja empreendimento da região do Brooklin na capital de São Paulo com 138 m2 pela Abyara, Incorporação, Construção e Vendas de Even. No ato, em dezembro de 2010, pagava-se R$ 23.290,00. Em 30/60/90/120 dias pagar-se-ia R$ 12.890,00, sendo a primeira dessas quatro parcelas intermediárias paga em janeiro de 2011, vinte e nove mensais de R$ 1.330,00, sendo a primeira prestação em maio de 2011, mais duas anuais de R$ 24.920,00, sendo a primeira dezembro de 2011, e finalmente uma única de R$ 51.560,00 em outubro de 2013. O financiamento somará R$ 644.480,00 e o preço total alcançará ao final R$ 859.300,00. Em metros quadrados, R$ 6.226,81 / m2. Quem não quer pagar à vista e se livrar de tais encargos?! Quem pode? Executivos com altíssimos salários são infinitos?

Fonte: Tatiana Resende (Folha de S. Paulo)

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