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Ilegalidades na compra e venda de imóveis em construção

Cláusulas abusivasO mercado brasileiro vem observando o crescimento expressivo dos números e negócios imobiliários. O mercado vem batendo seguidos recordes diante dos avanços institucionais recentes que garantiram um ambiente de maior segurança ao investidor, combinado ao crescimento da renda das famílias.

O aumento é tão expressivo que o crédito imobiliário saltou de pouco mais de R$ 5 bilhões em 2002 para R$ 57 bilhões em 2009, números que foram superados em 2010.

Com isso, as construtoras e incorporadoras vem praticando inúmeras ilegalidades, valendo-se da vantagem econômica e técnica que possuem frente aos consumidores, para baterem suas metas e acumularem lucros recordes.

Uma das mais comuns e infelizes ilegalidades constantes dos contratos parecem estar com os dias contados. O prazo para entrega do imóvel novo, que praticamente nunca é respeitado, vem seguido de uma cláusula unilateral da possibilidade de prorrogação por até 180 dias. Prática comum nas escrituras, esta cláusula pode ser afastada por sua abusividade e patente nulidade, diante da proteção exercida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Por outro lado, ainda que não obedeçam ao prazo estabelecido, raramente (ou quase nunca) há estipulação de multa pelo atraso na entrega em favor do consumidor comprador, havendo previsão contratual apenas de multa em favor da construtora vendedora para o caso de atraso no pagamento de qualquer parcela. Este ponto vem sendo observado pelos Tribunais que estabelecem a multa, por equidade, em favor do consumidor para o caso de atraso, além de fixação de juros, como bem preceitua o Código Civil quando trata do inadimplemento das obrigações.

Estas situações ensejam o questionamento judicial dos contratos, muitas vezes facultando aos consumidores a rescisão do negócio por culpa da construtora, como em recente caso envolvendo um dos mais nobres empreendimentos no Rio de Janeiro (http://www.conjur.com.br/2010-mai-29/cyrela-indenizar-compradores-nao-entregar-imovel-prazo).

Por seu turno, numa derradeira demonstração de força das construtoras e fraqueza dos consumidores, aquelas contratam serviços de corretagem, escolhem a empresa ou corretores, fixam os percentuais de remuneração, mas empurram para o consumidor a obrigação de custear este serviço prestado à própria construtora para divulgação do seu produto e prospecção de clientes. De fato, o custo da corretagem pode ser ajustado entre as partes, mas o silencio jamais pode denotar que o consumidor anuiu com esta imposição. Até porque, via de regra, no momento da contratação o comprador comparece num stand de vendas do lançamento imobiliário, é recebido num apartamento modelo com um gelado espumante e gentilezas que tornam aquele sonho presente. Depois de tocarem naquele sonho, decididos a comprar o imóvel, os consumidores sentam à mesa com um representante da vendedora que indica o preenchimento de uma meia dúzia de cheques, dando um recibo daquele sinal de venda. Após festejos, parabenizações e sensação de aquisição de um sonho, passada a euforia inicial, o consumidor constata que pagou pela corretagem daquele negócio, uma prestação de serviços contratada pela e para a construtora, nem mesmo tendo opção de escolha. É o conhecido pacote fechado, não restando ao consumidor qualquer liberdade para contratar ou não.

Se por um lado há a clara ilegalidade na imposição do custeio daquele serviço contratado pela construtora, com bases, prazos, valores, condições negociados exclusivamente por ela, por outro há quem diga que o consumidor assumiu aquele “serviço”, com o que data vênia não há como concordar. Até porque as construtoras ao contratarem a corretagem e imputá-la a pagamento pelo consumidor, exonera-se da tributação que teria sobre seu faturamento, sem contar com o enxugamento de sua folha de pagamentos, uma vez que não precisa mais de sua força de vendas, utilizando-se de uma disfarçada terceirização, que é diretamente paga pelos consumidores.

Por seu turno, não só o Código de Defesa do Consumidor protege os compradores desta abusividade e ilegalidade, como também o Código Civil estabelece pelo princípio da atração das formas que todos os negócios acessórios ao principal devem revestir das mesmas formalidades. Desta forma, o contrato de corretagem, ainda que se entenda válido, para que pudesse se imposto ou assumido pelo consumidor, teria que constar da escritura pública de promessa e/ou compra e venda. E assim, minimamente por não revestir desta formalidade, trata-se de um negócio nulo, sem qualquer amparo legal.

Não bastasse, o próprio Código de Defesa do Consumidor traz garantias suficientes para afastar esta cobrança dos consumidores que, uma vez tenham suportado tais encargos, tem a faculdade de postular na justiça seus direitos, para declarar a ilegalidade desta cobrança e fazer incidir a norma protetiva do parágrafo único do artigo 42, que determina a devolução em dobro da quantia cobrada indevidamente, acrescido de correção monetária e juros legais, como vem assegurando as decisões mais recentes dos Tribunais.

Fonte: DireitoNet: Alexandre Carneiro de Freitas

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  • a mão de obra especializada faz falta e esse é o preço que as construtoras pagam, por só visar lucro e não qualidade no que constroem, não presam mais o nome e só pensam em cifrões… 

  • Sim, esta negligência das construtoras esta cavando suas reputações.

  • Não vejo as construtoras tão preocupadas com suas reputações. Na realidade, até o momento, seu rendimento não tem sido afetado pelas notícias de abusos por elas cometido. Acredito que fazem as mesmas contas dos empregadores… de 100 apenas 1 propõe ação em face delas, com isso o lucro ainda é grande e vale a pena pagar esses poucos consumidores que se insurgem…

  • Pingback: Bolha Imobiliária no Brasil » Blog Archive » Ilegalidades na compra e venda de imóveis em construção – Forum Imobiliario - Pague o justo, para não pagar o pato()

  • Reginaldo

    A terceirização de serviços é legalizada. Assim, acabaremos com as empresas de conservação, segurança privada, imobiliárias de avulsos e demais. Neste caso, se torna assencial um proficional preparado para atender clientes cada vez mais exigentes. É preciso Know how para concluir os negócios, uma vez que a finalidade fim das Construtoras é construir e não comercializar seus empreeendimentos. Além disso, tornou-se prática absorvida no mercado imobiliário devido a essa demanda e necesidade.

    • Paulo

      Nossa Reginado uma pratica totalmente ilegal, pois o consumidor não contratou ninguem, então o objetivo é sonegar imposto.
      Alem disso é cobrada uma taxa de 0,88, taxa essa empurrada goela abaixo do consumidor, sem nenhum fundamento. Os consumidores devem ficar atentos e não aceitar em hipotese alguma esse tipo de cobrança.

  • O que vejo sim como um problema muito mais sério é a famosa SATI – Serviço de Assessoria Técnico Imobiliário. Isto sim encobre uma ilegalidade imensa, que ao meu ver serve para encobrir os custos com corretagem às custas dos clientes sem que exista qualquer base legal para tal cobrança. Acabo de adquirir um imóvel e minha condição básica foi de que não pagaria SATI, que acabou sendo aceita. Em minha cabeça o serviço abrangido por esta “taxa” já está incluso no pagamento da comissão, ou seja, é obrigação do intermediário.

  • Prezados, em minha primeira participação, vou tentar fazer um comparativo para refletirmos. Quando você compra um apartamento na planta, você é informado sobre o valor do empreendimento assim como em uma venda para terceiros. Não entendo que o fato de separar os cheques, ao final, configure afronta ao CDC, uma vez que o valor não teve aumento para que você pagasse a remuneração dos profissionais envolvidos. Creio que isto seja uma questão de ordem tributária, que acaba desvinculando a Construtora dos encargos dos demais envolvidos. Os valores pagos em cheques separados deverão ser devidamente declarados à receita federal na competente Declaração de Imposto de Renda.

  • Pingback: rewfarasfvmsdr()

  • Paulo

    Tudo isso visa isentar a CONSTRUTORA de ter que reter 11% de inss e sonegar todos os impostos envolvidos na operação.

  • Angela

    Boa noite !!
    Gostaria que alguém me ajudasse com uma questão: já um ano que comprei um imóvel e na ocasião eu e meu marido demos de entrada mais de 1/3 do valor do imóvel ficando o restante para ser quitado via financiamento. Desde então a construtura veio postergando a entrega da documentação solicitada pelo BB e depois de um ano, eles conseguiram reunir os documentos, mas estão nos cobrando 50k à mais do que o negociado e eles alegam que tudo isso está em contrato.
    Pergunto: eles podem fazer isso, sendo que o financiamento demorou em razão do atraso da documentação da documentação ??
    Como podemos proceder com estas questões??
    Obrigada

    • Administrador

      Olá Ângela: é necessário analisar o contrato com uma lupa. Sugiro contratar um advogado.

  • ju.li4n4

    Comprei um imovel na planta cuja a entrega era para a Abril/2012, mas tem a tolerancia de 90 dias prevista em contrato.
    O Habite-se saiu em Maio e a obra ja esta totalmente concluida desde Maio. O que o corretor me falou é que eles estao apenas aguardando a intituição de condominio.

    Eu estou achando que eles estao enrolando apenas para cobrar o reajuste de Junho e Julho (CUB-SC), em Junho deu um absurdo de CUB no meu saldo devedor (R$3.500,00 quando nos meses anteriores era de no maximo R$ 300,00), é justo eles estarem cobrando esse CUB? Ha algo que eu possa fazer perante a justiça?