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Investimento imobiliário rendendo mais de 8% ao mês

Vou relatar um dos últimos investimentos imobiliários que fiz, com rendimento de mais de 8% ao mês durante 24 meses seguidos. São 200% em dois anos. Vou mostrar alguns detalhes sobre como consegui entrar neste investimento e como qualquer um poderia estar no meu lugar, com pouco mais de R$ 1.000,00 mensais, mas principalmente vou mostrar os riscos deste investimento e como um lucro maior implica normalmente em uma liquidez muito menor.

O investimento é a compra de um imóvel na planta, para posteriormente vender com lucro quando o prédio estiver pronto. Quantos leitores já não pensaram em fazer isso? Quantos já fizeram e já lucraram e quantos já fizeram e quebraram a cara? Pessoalmente conheço vários nas duas situações.

Vamos aos detalhes:

o Apartamento de 2 dormitórios, R$ 135.000 na planta
o Venda em 24 meses, pronto, por R$ 185.000

E aí já aparecem as primeiras dúvidas: R$ 50.000 de lucro em dois anos, para um investimento de R$ 135.000 é menos de 40% de lucro em dois anos, menos de 20% ao ano, menos de 1,7% ao mês. Dá para notar que é um ótimo rendimento, mas bem menor do que eu escrevi ali em cima. Há mais detalhes…

o Pagamento de R$ 25.000 no total ao longo dos 24 meses, ficando o restante para o financiamento na entrega

E assim, com o pagamento de apenas R$ 25.000 até a entrega e um lucro de R$ 50.000 na venda, temos nosso lucro de 200% em dois anos. Já escuto a pergunta: “Como consigo fazer isto?”

É simples, basta negociar com a construtora. Praticamente em todo prédio à venda na planta, há como negociar pagamentos onde até as chaves não tenhamos que pagar mais do que 30% do valor total do imóvel, deixando o restante para o financiamento que o comprador final fará.

Como melhorar o investimento

Eu só compro a melhor unidade da melhor torre, ou as melhores unidades das melhores torres:

  • melhor posição solar
  • último andar
  • banheiro com ventilação natural
  • compra no pré-lançamento ou antes, se possível

Essa última questão é interessante. Como investi junto com alguns amigos e compramos 10 apartamentos simultaneamente, conseguimos adquirir os mesmos antes do pré-lançamento, em uma tabela exclusiva para investidores. Um bom caso onde a força do grupo faz a diferença. Ganhamos 5% extras com isso.

Ah, sim, os riscos!

É fácil falar de um investimento e tudo parecer fácil. Nós buscamos o lucro, se uns conseguem, por que não nós? Esquecemos que a situação de uns é diferente da situação de outros: o que é risco para nós pode não ser para os outros.

Imagine a seguinte situação: muitos imóveis ficaram prontos ao mesmo tempo que este em que investimos, vários semelhantes, mas com valores mais em conta, seja porque possuem menos área comum, seja porque usam materiais mais simples. A questão é que, na hora da venda, temos outras unidades mais baratas concorrendo com a nossa. Se nosso lucro é alto como o que descrevi acima, provavelmente seja tranquilo baixar um pouco o valor que pedimos, baixar nosso lucro e vender por um pouco menos.

Mas e se isso não for possível? Se nosso lucro não era tão grande, se a situação fosse um lucro bom, de 20% ao ano, e de repente temos essa nova configuração de mercado? Se correr o bicho pega, se ficar o bicho come.

Se vendermos por menos, talvez não consigamos nem o rendimento que um fundo de renda fixa nos teria dado. Se não vendermos, teremos que assumir o financiamento do restante para vender depois, tentando lucrar mais. Mas como lucrar mais pagando os juros do financiamento?

E a situação mais crítica: como assumir o financiamento se não tivermos cacife para isso? Aí, sim, teremos que torrar o apartamento antes de chegar a hora do financiamento, sob o risco de nos tornarmos devedores e pagar multas, correr o risco de perder o imóvel e todas as coisas ruins que acontecem com quem investe sem avaliar os riscos de onde está se metendo.

Caro leitor, quer receber de 2,9% a 4% ao mês? Não peça para alguém lhe indicar uma aplicação. Estude, entenda o funcionamento do mercado, leia livros e revistas sobre o assunto, devore tudo que é material possível, faça simulações e depois decida por conta própria. Só você pode cuidar bem do seu próprio dinheiro. Só você pode avaliar os riscos que está disposto a correr.

Sobre Administrador

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  • Rodrigo Neto

    Bom dia não pude deixar de ler esse depoimento muito bom e é a realidade de hoje.
    Parabéns pela opção de investimento.
    Tenho ótimos investimentos em Mogi das Cruzes uma das cidades mais bem localizadas de São Paulo se quiserem saber mais sobre a cidades e empreendimento estou a disposição
    Rodrigo Neto (11)75004979

  • FRANCISCO ROMANO

    ACREDITO MUITO NO QUE VC DISSE! MAS E O LIMITE DE PREÇO POR M2? COMO ESTIPULAR UMA REGRA PARA INVESTIR?

    • Felipe

      Depende do imovel que você for investir não depende ?

  • Bruno Scarpelli

    Galera para todos que estão lendo esse post ! eu assino embaixo de tudo o que ele disse, e o mercado imobiliario mais do que nunca esta aquecidissimo, eu sou corretor de imóveis e tenho um projeto que durante o periodo de obras é apenas 25%, e a estimativa de valorização é enorme, ja que tenho muitos imoveis de minha empresa que valorizou 100% durante 3 anos que foi o periodo de obras, ou seja rendimento maior do que esse demostrado por nosso amigo !! Eu trabalho direto para incorporadora e tenho muitas facilidades na hora da compra do imovel. Entrem em contato no bs.corretor@gmail.com

  • Sim. realmente é um bom investimento comprar imóveis na planta. Mas, tenho um investimento melhor do que este e bem mais rápido, sem necessidade de esperar 24 meses. Trata-se de comprar imóveis em leilões judiciais. Arrematei um imóvel na Alameda Lorena por R$ 63.000,00 e vendi por R$ 150.000,00, ou seja, margem de lucro de mais de R$ 130%, mesmo considerando os gastos com ITBI e registro em cartório. Isso em um prazo de 6 meses. Maiores informações no site http://www.advocacialeiloes.com.br

  • luciano

    interessante o texto, porem há um pequeno erro de matemática. se vc comprou a 135 vendeu a 185 vc obteve 50 de lucro nessa operacao. vc gastou 25 e ganhou 50 no final das contas então seu lucro foi de 100% e não 200% se vc tivesse vendido o imovel por 210 mil ai sim seu lucro seria de 200%

  • robson

    Estou com um ótimo empreendimento para investidores, trata-se de um Hotel, o rendimento varia de acordo com a ocupação, estima-se em torno de 0,09% a pessoa comprando um quarto participara da rentabilidade do Hotel 100% Pool. Para maiores informações entrem em contato comigo, zagnoli.robson@gmail.com

  • joaquim

    to cansado de ser enganado…
    kkk

  • Fabio Costacurta

    Cuidado. Não foram citados os custos com lucro imobiliário (15%), com escrituras e transferências (4%) e tampouco de perdas financeiras, além do alto risco de um mercado volúvel e sem liquidez (por maior que seja a facilidade de se vender este tipo de bem é considerado não líquido). 

    Em minha opinião, este tipo de investimento deve ser uma diversificação para quem possui outros tipos de investimento e não a cesta onde vai apostar todos os seus ovos.

    Não creio que sirva sequer de inspiração para os mais ambiciosos este tipo de tópico que faz as pessoas imaginarem que ganharão dinheiro fácil, principalmente os menos experientes.

    Os riscos são gigantescos e não compensam e o fato de ter dado certo uma vez não quer dizer que dará outra. 

  • sou adepto de outra modalidade :

    compra e venda de imóveis usados, ou o famoso retrofit a minha maneira, escrevi uma matéria sobre a compra e venda de imóveis usados vejam :
    http://bancodosimoveis.net/reforma-de-imoveis-usa

    aproveito para parabenizar o pessoal do forum imobiliário o site está lindo … 

  • Fabio Costacurta

    Comprar imóvel para reforma requer infra estrutura de suporte e análise clínica. Não é para qualquer um, primeiro porque tem que ter conhecimento de mercado para avaliar se vale a pena. Depois precisa ficar de olho em cada detalhe do custo. Conheço muita gente que acha que tem lucro pois só faz a conta bruta do negócio mas quando começa a colocar na ponta do lápis, verifica que o lucro foi ínfimo, além do risco que envolve. Isso sem falar em fazer da forma correta ou com o famoso jeitinho. Comprou e vendeu paga lucro imobiliário de 15%. Se utilizou de imobiliária ? desconte mais 6%. Teve que passar escritura ou vai ter que pagar transferência ? contabilize mais 4% de impostos. O imóvel demora para ser comercializado novamente ? comece a contabilizar o prejuízo financeiro (você deixou de aplicar no mercado financeiro) e tributário (você já está pagando IPTU). Teve que anunciar para vender ? Mais um alto custo envolvido, e ainda tem que torcer para que nenhum problema de estrutura do imóvel venha a ocorrer.

    Se a pessoa souber o que está fazendo é bom ….

  • Valmir

    O cara é magico e não sabe fazer cálculo. O lucro referido é de 100%, se fosse! O cara fez uma dívida de 135.000,00 e pagou o mesmo valor depois de 2 anos??? E as demais despesas??? Me fala onde que tem esse imóvel e quem é o idiota que deixa pagar o mesmo valor depois de 2 anos?

  • Amigo, meus parabéns pelo ótimo investimento que fez, se quer ajuda, um consultoria especializada em investimento imobiliário conte comigo amigo, tenho milhares de unidades a venda na cidade de são paulo ou interior ou até mesmo em outros estados.
    Visite meu blog e dê sua opinião, conte sua experiência pois isso ajudará muita gente que esta em dúvida em que investir o dinheiro.

    Tel: (11) 89431485
    Email: pen@corretorlopes.com.br
    Site/blog http://www.imoveislps.blogspot.com.br

  • Verdade esse meio tb é bem interessante, mas o cara tem que ter a grana na mão. o imóvel na planta vc tem um fluxo bem bacana enquanto ele ta em período de obra.
    Tem gente que compra comigo e paga só o fluxo, depois do período ele vende e já lucra.

    Trabalho com uma carteira muito grande de imóveis, quem precisar de auxílio pra escolher, tiver alguma dúvida entre em contato.
    Tel: 89431485
    Blog: http://www.imoveislps.blogspot.com.br

  • Ricardo

    Na verdade o risco é de estouro do mercado imobiliário. Americanos, europeus e asiáticos seguiram esta mesma lógica de comprar e esperar valorizar. Antes de 2007, muitos americanos tinham, além da casa próprio, mais 2 ou 3 imóveis financiados com pequena entrada, esperando uma valorização até então crescente, para desovar o imóvel logo em seguida.

    O problema que é que chegou a crise, novos compradores relutavam a pagar pelo alto preço do mercado num momento de crise econômica do pais. Quem financiava, revendia às pressas para tentar se livrar da carteira de imóveis fazendo o preço cair mais. Com o preço em queda, outros ficavam inadimplentes da hipoteca com o banco que rapidamente tomava o imóvel e vendia em leilão a qualquer preço pois banco não é imobiliária, fazendo o preço despencar e levando mais proprietários a vender, fazendo mais inadimplentes, mais imóveis tomados, mais leilão, maior queda de preço. E assim o mercado quebrou, a ponto de imóveis na Disney que valiam U$300.000 cair para U$80.000, com um monte de investidores amargando prejuízos e se não fosse o governo americano, na maior intervenção financeira feita desde a segunda guerra, injetando trilhões de dolares nos bancos, a maioria dos bancos teriam quebrado.

    Temos de aprender com a estória! Não teríamos a quebra na mesma proporção que nos EUA, nossa carteira de financiamento imobiliário é bem menor e não haveria este pânico no mercado, mas fica o lembrete, ganhar é díficil, perder é fácil e tudo de uma só vez.