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Locação de Imóvel: quem paga o IPTU?

Quem pensa que alugar um imóvel é só pagar o aluguel e pronto, infelizmente está um tanto equivocado. Dentre as responsabilidades do inquilino – ou seja, aquele que ocupa o bem mediante aluguel – há a de pagar o Imposto Predial e territorial Urbano – IPTU.

E essa obrigação é absoluta? Nem sempre. Então, é nesse ponto que nascem as dúvidas.

O IPTU é o imposto cobrado pela Fazenda Municipal, com o qual a municipalidade obtém boa parte de sua receita que poderá ser revertida em melhorias na área habitada, como melhoria dos calçamentos das ruas, coleta de lixo, dentre outras.

O IPTU tem como fato gerador à propriedade, domínio ou posse de propriedade na zona urbana u na sua extensão. Por isso é importante saber onde se começa e termina a zona urbana e a zona rural, uma vez que a essa última se aplica o ITR – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural.

Ah, e o fato dele ser de competência do município, tem apenas uma exceção, quando se refere ao Distrito Federal que é aquele caso sui generis, que as vezes atua como estado e outras como município. O valor do IPTU varia por diversos motivos: extensão da propriedade, se construído, se não construído, valor venal do bem, etc.

Mas voltando ao assunto – IPTU e locação de imóveis – há quem pense ser apenas o proprietário obrigado a pagar o IPTU. Porém existe previsão legal para transferência dessa ‘responsabilidade’ ao inquilino na Lei de Locação:

Art. 22. O locador é obrigado a: 

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Ou seja, de fato a obrigação é do locador, mas nada impede que seja transferida ao locatário. Tanto o é, que até nos contratos padrões, desses que se compra em qualquer papelaria, muitos já vem com a obrigação de pagar o imposto expresso. Também não vejo como obrigação imoral ou injusta, uma vez que o inquilino vai se beneficiar com a coleta de lixo, calçamento e outras coisitas mas para que o imposto é utilizado, ao menos em tese.

Em síntese, havendo expressamente no contrato de locação que deverá o novo ocupante inquilino pagar o IPTU, sua inadimplência é uma das causas para rescisão da avença. Exemplos de julgados:

EMENTA: COBRANÇA DE ALUGUÉIS – DEMAIS ENCARGOS DA LOCAÇÃO – CONDOMÍNIO E IPTU. Além dos valores devidos a título de locação de bem imóvel, cumpre à locatária, por força de previsão contratual e legal, arcar com o pagamento das despesas de condomínio e IPTU, vencidos e não pagos durante o período da locação.

TJMG – APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.09.486675-3/001 – COMARCA DE BELO HORIZONTE – APELANTE(S): MATTEO PIOVANO – APELADO(A)(S): CINCO SERVIÇOS PROJETOS IND COM EQUIPAMENTOS IND LTDA – RELATOR: EXMO. SR. DES. GUILHERME LUCIANO BAETA NUNES 23/08/2010

EMENTA: CONTRATO DE LOCAÇÃO – EMBARGOS DO DEVEDOR – COBRANÇA – ALUGUEL E ENCARGOS LOCATÍCIOS – IPTU – POSSIBILIDADE DIANTE DE PREVISÃO CONTRATUAL. É perfeitamente cabível a cobrança, pelo locador, também do valor referente ao IPTU do imóvel locado na ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de alugueres e demais encargos contratuais, quando resta expressamente consignado no contrato de locação que cabe ao locatário a responsabilidade pelo pagamento do referido tributo. Recurso não provido.

TJMG – APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0145.06.323457-2/002 – COMARCA DE JUIZ DE FORA – APELANTE(S): HELVECIO JUVENAL DA SILVA – APELADO(A)(S): SEBASTIÃO AMIR ABRAÃO EL HADJ – RELATOR: EXMO. SR. DES. PEREIRA DA SILVA 16/10/2009

ÔNUS DA PROVA. AUTOR. FATOS CONSTITUTIVOS. RÉU. FATOS IMPEDITIVOS, MODIFICATIVOS OU EXTINTIVOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DESPESAS. LOCADOR. ÁGUA. ENERGIA ELÉTRICA. LOCATÁRIO. IPTU.

Cabe ao autor produzir prova dos fatos constitutivos de seu direito, ao passo que ao réu cabe comprovar os fatos extintivos, impeditivos ou modificativos do direito do autor.

Nos termos do art. 23, inciso VIII, da Lei do Inquilinato, o locatário é obrigado a pagar as despesas do consumo de força, luz, água e esgoto. Já a cobrança relativa ao IPTU do imóvel é encargo do locador, nos termos do art. 22, inciso VIII, do referido diploma legal, que dispõe ser obrigação do locador pagar os impostos e taxas que venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

TJMG Apelação Cível Nº 2.0000.00.500841-1/000 da Comarca de UBERLÂNDIA Apelante (s): LÁZARA ALVES SARKIS e Apelado (a) (os) (as): VALTERSON JOSÉ PEREIRA e OUTRO, 22/09/2005

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO. PROVA DE PAGAMENTO. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL. PERDA PARCIAL DO OBJETO DO RECURSO. I – Ao réu compete provar os fatos modificativos, impeditivos e extintivos do direito do autor, sob pena de perder a demanda. II – Ante a ausência de prova do pagamento dos aluguéis em atraso, bem como dos encargos da locação, presume-se a inadimplência do inquilino. III – A lei do inquilinato não proíbe os contratantes de pactuarem o pagamento do IPTU do imóvel locado. Assim, ante a inexistência de prova de vício de consentimento o negócio jurídico é válido. IV – Se no curso da ação o inquilino restitui ao locador o imóvel objeto da locação, o recurso de apelação perde parcialmente seu objeto. V – A condenação em litigância de má-fé requer a demonstração cabal da conduta processual da parte numa das hipóteses previstas no art. 17 do CPC, não bastando simples alegação genérica.

TJMG – APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0702.06.297046-3/001 – COMARCA DE UBERLÂNDIA – APELANTE(S): DOUGLAS MARCELO NOGUEIRA DE SALES DUARTE – APELADO(A)(S): FRANCISCO MEROLA NETO – RELATOR: EXMO. SR. DES. ADILSON LAMOUNIER 15/02/2008

Neste último julgado, o Des. Adilson Lamounier ainda é mais enfático:

Aqui, as partes livremente pactuaram que o inquilino pagaria os tributos incidentes sobre o imóvel, inclusive o IPTU, e como a Lei nº 8.245, de 1991, não proíbe a pactuação mencionada e nem há prova de vício no consentimento, a vontade consciente e livre das partes, naquilo que não colide com a lei, a moral e os bons costumes há de ser respeitada. É fonte inquestionavelmente jurígena. A obrigação é mesmo exigível.

Em outro dizer, gerada a lesão pelo inadimplemento, impõe-se a sanção tanto pela rescisão do contrato quanto pela condenação no pagamento do aluguel e encargos da locação em atraso.

No fim da disputa, quem bate o martelo é o CONTRATO. Se não há previsão expressa no contrato onde o inquilino será obrigado a pagar o IPTU, então o locador deverá adimpli-lo. Do contrário, o locatário – aquele que paga o aluguel – é quem vai pagar o imposto.

E veja só: o não pagamento do IPTU [quando previsto expressamente] pelo inquilino acarreta em várias conseqüências.

Para o Fisco, independente desse contrato, o inadimplente é aquele que é proprietário do bem imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor com animus dominio. Isso se deve ao fato de que no Direito, uma regra estabelecida em lei não pode ser modificada ou mitigada pela simples vontade das partes. Isso é porque o Inquilino é possuidor do bem, mas a sua posse é precária, tem dia certo de acabar, não vontade de se tornar dono – animus dominio. Assim explica o dr. Gurgel:

Observa-se, assim, que toda cláusula no contrato de locação com intuito de transferir a obrigação do pagamento do IPTU do locador ao locatário deverá ser ignorada pelo Fisco.

O contrato de locação e sua relação jurídica de direito privado não será capaz de alterar ou modificar a relação jurídico tributária decorrente da determinação legal amparada, em especial, no interesse público.

O entendimento doutrinário e jurispriudencial há muito resolvera a questão. O locador responderá a Execução Fiscal mesmo na existência de contrato de locação com cláusula específica sobre o pagamento do IPTU pelo locatário e inadimplemento do mesmo.

Assim, quando o Município for executar a dívida advinda do inadimplemento do IPTU, quem vai responder é o locador, que poderá depois entrar com ação regressiva contra o inquilino, se for deste último a obrigação contratual pelo pagamento do Imposto.

E ainda, já se observou em algumas comarcas pedidos de Indenização por Dano Moral em razão do inadimplemento do IPTU pelo inquilino – obrigado a pagar por força contratual – sendo inscrito o nome do locador na dívida ativa. Em decisão da lavra da juíza da 11ª Vara Cível de Brasília, houve a condenação de uma inquilina em pagar indenização no valor de R$ 3.000,00 (Proc. nº 2007.01.1.099244-2).

Por isso, muito cuidado na hora de assinar o contrato de locação. Inquilino, leia todos as cláusulas, tudo, assim como, locador preste atenção nas obrigações pactuadas. O contrato é lei entre as partes e não se importe em ser prolixo e redundante para que os direitos e deveres estejam claros a todo momento.

Fonte: 45graus.com.br

Sobre Administrador

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  • Evidente que a Lei do inquilinato publica com clareza clistalina de quem é a conta. O IPTU é obrigação do LOCADOR, contudo não obstante, poderá prever em contrato de locação a transferencia dessa responsabilidade. Infelizmente para o LOCATÁRIO que busca locar um imóvel geralmente está desesperado ou desavisado que não enxerga nas estrelinhas do contrato as transferenciais de responsabilidade e acaba assinando o contrato. Trazendo para si, todas as implicações dessa atitude. Existe no Brasil esse costume, que quem paga a conta é sempre o locatário. É triste mas é verdade.

    • romulo santos costa

      Com toda certeza Ageu mais é bom lembrar da que todo o contrato deve ser sinalagmatico , ou seja, responsabilidades para ambas as partes, porém o bom corretor, deve ler o ocntrato para o seu ciente tanto para o locador como para o lacatário,geralmente faço essa leitura na presença de ambos, assim, evito problemas como a quebra do mesmo por esse ato falho do lacatário.
      Costaimóveis

    • Ordep Ambientes Planejados

      O IPTU é o imposto predial e territorial urbano, ou seja, a pessoa está pagando pelo fato de a CASA existir e estar ocupando um territorio no município, portanto, o locador deve pagar, até porque se o imóvel estiver desocupado o imposto será cobrado da mesma forma. Esse é um imposto que se paga pelo territorio e não pela ocupação do imóvel.

  • Henrique

    Não conheço contratos redigidos sem clausula que disponha que o pagamento do IPTU é de responsabilidade do inquilino. Mas como administrador tenho a dizer que seria interessante que a resposabilidade do pagamento não pudesse ser alterada por uma clausula contratual, consequentemente os alugueis subiriam pois, com certeza, os Locadores incorporariam o valor do IPTU ao valor do aluguel e aumentaria o valor recebido a titulo de taxa administrativa.

  • a grande verdade é que o iptu deve ser pago por quem usa o imóvel, e não concordo com a lei do inquilinato aonde diz que a responsabilidade é do locador, o que acontece na pratica é que quem tem o produto escasso dá as cartas, se o inquilino não pagar o iptu o locador não aluga para ele, então o que vale é a pratica do mercado e não uma lei que não cola

    • daniel silva

      mas quem é dono do imovel é o locador.se alguem tem que pagar o iptu é o locador.pois o imovel é dele.pagar imovel para os outros.se eu tiver que pagar iptu,devo pagar o meu e não o dos outros.agora se o locador quiser transfere o imovel para o meu nome.ai sim eu vou pagar o iptu,pois o imovel agora é meu.

  • na minha humilde opinião quem deve pagar é quem usa o imóvel, no caso o inquilino se um dia for surgir uma lei que obrigue o proprietário, esse tranquilamente se esquivará embutindo a despesa no aluguel … 

    • Wesley

      Mas se eu pago o IPTU e melhoram o calçamento da rua e eu paro de alugar no ano seguinte? O Ap agora vale mais pois tem uma boa localização e quem ganha com isso é o dono, não eu!

  • Hoje é besteira o cidadão viverde aluguel, faça esforço e compre sua propia casa, porque viver em casa alugada é sempre o mesmo dilema, poco para quem recebe e muito para quem paga, portanto a casa sendo sua, vc pagará Iptu, melhoras com muito gosto, agora ficar pagando aluguel iptu e dando o seu dinheiro para terceiros e jogar dinheiro no lixo, portanto faça um esforço e compre sua casa, minha casa minha vida, financiamentos, não interessa, com oque vcpaga de aluguel poderá muito bem pagar prestações doqueé seu.

    • Rodrigo Ribeiro Anele

      Se você falar em dinheiro, hoje o aluguel vale a pena SIM, pois está muito barato em relação ao valor do imóvel. O aluguel só deixa de ser interessante para a pessoa que deseja fazer reformas grandes no lugar onde vive, pois estará agregando valor em uma propriedade que não é sua. Mas como essa não é a realidade da maioria, o aluguel vale a pena, sem dúvida!

  • Cristiano

    Oi, fui inquilino até o dia 11-01-2012, a recisão irei acertar agora dia 07-02-12, a Imobiliária está me cobrando o IPTU deste ano que vence no dia do acerto(07-02), mas quando fui entregar as chaves a Imobiliária havia me dito que eu não teria que pagar o IPTU até porque naquela data ainda nem carnê havia sido emitido. Ela calculou o IPTU dividido por 12 meses e está me cobrando referente aos 11 dias deste ano que fiquei no imóvel. O que devo fazer? Isto é legal?

    • William

      Chore meu amigo e pague. Com essa máfia de imobiliárias e aceclas não adianta espernear. Agora, pagar IPTU de um imóvel que não é seu é a mesma coisa que pagar IPVA de um carro que vc. locou. Dá no mesmo. Mas é aquilo, se um dia algum togado resolver que quem paga deve ser o proprietário, pode saber que a máfia das imobiliárias vai dar o jeito de imbutir nos aluguéis. Não tem jeito.

  • Quem não tem casa,não precisa logicamente pagar o IPTU para quem além de ter onde morar,tem onde locar.Este imposto só diz respeito à quem tem uma casa ou mais”.É muito estranho uma pessoa que nem casa tem,´ter de pagar imposto de moradia”…Um absurdo!

  • Pingback: Ipva Quem Paga – ForoGeek()

  • talita

    IPTU = Imposto sobre a PROPRIEDADE Predial e Territorial Urbana, é óbvio que é pago pelo PROPRIETÁRIO do imóvel, exceto se estiver expresso no contrato a vinculação da responsabilidade ao inquilino. Leia o contrato e faça acordos, se não retirarem a cláusula do contrato, alugue outro imóvel, cobrar IPTU do inquilino não é ilegal mas é imoral. Não é obrigação em todos os casos.

  • joao batista de moraes

    Aluguel um imóvel por um valor “X” e mais a taxa do IPTU, somente agora 4 meses depois de assinado o contrato tive acesso “por acaso” ao carnê do IPTU e verifiquei que o valor cobrado no contrato é R$ 840,00 e o valor real conforme o carnê é R$ 277,30. Que valor eu devo pagar o de contrato o valor real do IPTU.

  • Gilson Junior

    ola sou inquilino , mas o iptu chegou em nome de outra pessoa , e não no nome da pessoa que fiz o contrato, eu tenho que pagar ?

  • carolina

    Mas como fica a situação do locador em relação a imobiliária?
    Tem uma caso em que o locatário não entrega o imóvel na maneira em que pegou, destruiu o imóvel, e a imobiliária esta enrolando o locador, e este não tem onde morar porque não devolve o imóvel, e agora como que fica?
    Dá para cobrar da imobiliária a reforma na casa?
    Obrigada.

  • Ricardo Elias

    Olá, estou no imóvel há 3,5 anos e nunca houve cobrança de iptu pois era isento.
    A prefeitura notificou o proprietário sobre o não pgto de iptu de 2013 até agora.
    Em nenhum momento me foi cobrado neste período o iptu pois é de responsabilidade do proprietário e/ou imobiliária apurar se ãcabou ou não a isenção correto ?
    A pergunta é: devo ser responsabilizado pelo montante em atraso se a culpa não foi minha ? Estão me cobrando e ainda por cima com os juros q a prefeitura calculou ao proprietário.
    Ressalto q está no contrato q devo pagar o iptu (se houver) e nunca me eximi disto, porém não acho justo pagar atrasados q não são de minha responsabilidade apurar…
    A quem devo recorrer sobre isto pois a imobiliária q faz esta ponte entre eu e o proprietário mantém esta posição e quero brigar pelos meus direitos.

    • pelo o que eu entendi, vc mora no imóvel desde de 2011, pelo menos, e é responsável pelo pagamento do IPTU. A prefeitura está cobrando os atrasados de 2013, então o responsável é você.. mesmo que o boleto não lhe tenha sido entregue (então, onde entregaram o boleto?) ainda assim a responsabilidade é sua, ou talvez eu não tenha entendido sua pergunta (desculpe)..

  • fabiane

    Bom dia sera que alguem pode e ajudar?
    Mudei para um apartamento dezembro de 2013 no contrato consta pagamento de IPTU pelo locatario so que a imobiliaria quer me cobrar agora um IPTU atrasado que venceu em janeiro de 2014.. to em duvida se é obrigação minha pagar se nao usei o imovel no ano 2013!

  • Juliana Gentil

    Tenho um contrato de locação residencial com uma imobiliário e pago o IPTU a parte. No entanto descobri que o imóvel que loco é isento de IPTU. Posso fazer algo a respeito? A imobiliária pode fazer isso? Cobrar sabendo que o imóvel é isento?

  • Paulo Malagoli

    É triste ver que uma coisa imoral, pode ser legalizada. O pensamento é simples, se o dono do imóvel tomasse o lugar do inquilino ele gostaria de pagar imposto sobre um imóvel que não é dele? Claro que não. Por isso é imoral!