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Marina Silva e a Bolha Imobiliária Brasileira

Marina SilvaHá anos eu repito que a bolha imobiliária brasileira não estoura, ela murcha. O primeiro artigo foi em Julho/2012 em um site que nem existe mais (mas você pode conferir aqui, depois repetido no Fórum Imobiliário em Março/2013, ambos bastante criticados pelos “anti-bolha”, que querem porque querem que a bolha estoure imediatamente, e também por outros que não gostaram da conotação política-comportamental do raciocínio que embasou o artigo.

Para os que torcem o nariz quando ouvem falar de Congresso Nacional e tal, lamento insistir que política é tudo em nossa vida. E para os “anti-bolha” aqui vai a “boa notícia”: provavelmente dessa vez vai.

Eu afirmo que uma suposta vitória da Marina Silva à presidência da republica vai estourar a bolha imobiliária brasileira. Certeza.

Por trás da Marina Silva está o Banco Itaú, que banca sua campanha e tem como coordenador de programa nada menos que Maria Alice Setubal, Neca Setúbal para os amigos, herdeira da Itaúsa, controladora do maior banco privado no país.

Detalhe: o Itaú deve R$ 19 bilhões em impostos, segundo a Receita Federal.

Um dos maiores “crimes” cometidos pelo PT, sob a ótica do sistema financeiro, claro, foi ter reduzido a taxa de juros, inclusive forçando bancos públicos a seguirem essa orientação e provocando um efeito cascata nos bancos privados.

Juros é o ar que os bancos respiram. Você já teve o dissabor de usar o limite do seu cheque especial? Pois é, a grande felicidade dos bancos é te emprestar “x” e em pouco tempo você estar devendo 2 ou 3 vezes mais do que isso. E foi bem aí que a Dilma pôs a mão (ainda que de leve, vá..).

A redução dos juros associada a mudanças nas regras de financiamento e garantia de crédito aqueceram o mercado imobiliário. A associação desse quadro com o enorme déficit habitacional, pobre cultura de consumo, aquecimento da economia e a malandragem de parte dos cidadãos brasileiros (que ignorou o Estatuto da Cidade e começou a fazer plano diretor em gabinete de construtora) fizeram com que surgisse a bolha imobiliária brasileira.

Quem tiver dúvidas se existe bolha imobiliária ou não, visite este site, lá tem vários estudos que demonstram o fenômeno.

Antes de eu dizer que Marina presidente é aumento certo das taxas de juros, vou acrescentar mais alguns ingredientes. Integra a equipe da presidenciável ninguém menos que Eduardo Lara Resende, ex-Unibanco/Itaú, ex-presidente do BNDES no governo FHC, envolvido até o talo nas privatizações do PSDB, Walter Feldman, ex-secretário de José Serra, Álvaro de Souza, ex-Citibank, Beto Albuquerque (o cara que negociou os trangênicos no Brasil, representante do agronegócio), Márcio França (vice do Alckmin), entre outros. A cereja do bolo é que Marina não tem parlamentares, ela depende de coligações no congresso, onde 72% das cadeiras é ocupada por empresários.

Chega a ser engraçado: Marina presidente é o mesmo que colocar a raposa para cuidar do galinheiro. Aliás, deviam eliminar os intermediários e colocar logo a Neca Setúbal para presidente (rs.. o problema é que aí os evangélicos não embarcam).

Toda a elite que a Marina diz não existir (debate na Band em 26/08/2014) está na sua chapa. São os bancos, os rentistas e os latifundiários que se tornaram “agricultores”. Para o agrobusiness Marina já prometeu rever a política de subsídio da gasolina (o que significa gasolina mais cara e maior lucro para os produtores de álcool).. Êba, só de falar isso as ações da Petrobrás deram um salto de 5% em um único dia (25/08/2014). Para os inocentes (que não entendem essa dinâmica) as ações da Petrobrás sobem porque a política de subsídio praticada pela Dilma afeta o lucro da empresa e diminui os ganhos dos rentistas (mas beneficiam toda a nação, caminho – só para exemplificar – completamente diferente da Sabesp em São Paulo, que distribuiu lucros e hoje o paulista está bebendo água do volume morto).

Mas afinal, como a taxa de juros pode estourar a bolha imobiliária brasileira?

A maioria dos contratos de financiamento habitacional no Brasil é feito com juros pós-fixados, e esta é a principal variável que determina o custo do financiamento. Juros sobem, as prestações vão junto. Por outro lado, é a renda das famílias que determina o limite de pagamento das prestações. Confira o exemplo abaixo (extraído de http://www.opequenoinvestidor.com.br/2013/06/por-que-o-aumento-dos-juros-e-um-risco-para-o-mercado-imobiliario/):

“Vejamos como ocorre isso na prática. Imagine que uma família tem um salário de R$ 10.000,00 e deseja adquirir um apartamento. Como as regras de financiamento impedem que o valor da prestação seja superior a 30% da renda bruta, é possível pagar um teto de R$ 3.000,00 de prestação. Observe como o valor que pode ser financiado com essa prestação varia conforme as taxas de juros sejam mais altas ou não.

Com juros de 8% ao ano, os juros mensais são de 0,643%, essa renda seria suficiente para financiar um apartamento de R$ 407.000,00 em 30 anos, dando uma entrada de R$ 81.400,00 (20% do valor do imóvel), com os restantes R$ 325.600,00 sendo financiados pela tabela SAC. A prestação inicial seria de R$ 2.998,05. Na verdade, o valor financiado seria um pouco menor, porque não levei em conta nos cálculos os seguros e taxas de administração do contrato. Nessas condições, o valor total pago ao longo dos 30 anos seria de R$ 703.496,24, ou 2,16 vezes o valor do financiamento.

Se os juros subissem um pouquinho, para 10% ao ano, os juros mensais seriam de 0,797%. A prestação inicial do apartamento do exemplo anterior já subiria para R$ 3.499,48. Isso significa que duas coisas poderiam acontecer: (1) a família teria que escolher outro apartamento, em piores condições, para financiar, a fim de que a prestação caiba no bolso; ou (2) o preço do apartamento teria que cair um pouco. No caso do exemplo, para que a prestação voltasse a caber no bolso da família, o preço teria que cair de R$ 407.000,00 para pouco menos de R$ 350.000,00 – uma queda de 14% no preço do imóvel apenas porque os juros subiram 2%. Por outro lado, o valor total pago das prestações ao longo dos 30 anos, caso alguém financiasse o valor de R$ 407.000,00, já iria para R$ 794.003,38 – um aumento de R$ 90.507,14 por causa de um pequenino aumento na taxa de juros.”

O raciocínio é muito claro: um aumento de 2% nos juros requer uma queda de 14% no preço do imóvel. Certo, mas e se a pessoa já estiver dentro do financiamento. O que acontecerá com quem comprou imóvel nos anos 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014?? Tudo isso em um contexto de governo neoliberal, que deseja estado-mínimo, com tendências anti-Mercosul, anti-BRIC e pró-ALCA (vejam o que aconteceu com o México)?

Hoje a taxa de juros está em torno de 8%. Já chegou a 85% no governo FHC. Entendeu?

O aumento de juros finalmente vai atender o desejo dos “anti-bolha”, mas é preciso dizer que essa queda, longe de uma festa, será muito dramática, com a destruição de muito patrimônio de pessoas comuns, trabalhadores que ralam muito para viver com alguma dignidade.

Enfim, cada povo com a sua sina.

Sobre José Ruiz

Blogger, Corretor de Imóveis, editor do Fórum Imobiliário, especialista em Marketing Digital. Perfil de Twitter e Facebook abaixo: dá uma passadinha lá..

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  • Excelente post!
    Parabéns pela eloquência e humor de alto nível!

  • Lucivaldo

    Ok, me diga logo quanto o PT ta te pagando?

    • ôpa, essa informação está fora do escopo.. mas estou à sua disposição para discutir qualquer dado do artigo, ok?

  • sem nome

    Apesar de vc ser bolhista como eu e de sua hipotese estar correta, todo o seu argumento é um lixo.

    Banco não ganha com juros, ganha com spread, se o governo dá dinheiro barato ele pode lucrar mais em cima desse dinheiro, foi exatamente o que aconteceu recentemente, a selic no fundo do poço e os bancos com lucros recordes os maiores da história justamente na gestão petralha.

    tirando quase tudo o que vc escreveu, sim esta certo, felizmente a marina vai ajudar a fazer essa bolha estourar ainda muito mais rápido, pelo simples fato que ela declarou que terá um BC autônomo e mais responsável com a inflação, ou seja, tornando o crédito mais rigoroso e muito provavelmente reduzindo o efeito irresponsavel que caixa e bb causam no mercado, não sou eu que acho é a policia federal que prendeu 40 gerentes da máfia da especulação

  • Marta

    Gostei e fez-me refletir. Vou guardar o texto, talvez, sirva para alguma comparação futura.

  • Marcelo

    Sério, só tem pérola (pra não dizer outra coisa) nesse artigo… Aqui vai algumas:

    “Detalhe: o Itaú deve R$ 19 bilhões em impostos, segundo a Receita Federal.”
    A ação ainda não foi julgada e deve ser arquivada.
    “Um dos maiores “crimes” cometidos pelo PT, sob a ótica do sistema financeiro, claro, foi ter reduzido a taxa de juros (…) A redução dos juros associada a mudanças nas regras de financiamento e garantia de crédito aqueceram o mercado imobiliário.”
    O aumento dos preços dos imóveis começou em 2007, a Dilma foi eleita em 2010, os juros abaixaram em 2012. Tá tudo errado o que você escreveu.
    “Êba, só de falar isso as ações da Petrobrás deram um salto de 5% em um único dia (25/08/2014). Para os inocentes (que não entendem essa dinâmica) as ações da Petrobrás sobem porque a política de subsídio praticada pela Dilma afeta o lucro da empresa e diminui os ganhos dos rentistas (mas beneficiam toda a nação, caminho – só para exemplificar – completamente diferente da Sabesp em São Paulo, que distribuiu lucros e hoje o paulista está bebendo água do volume morto).”
    Sério? Quebrar a Petrobrás beneficia toda a nação?

    Ou você não sabe o que fala, ou a sua audiência é extremamente alienada e desqualificada.

    • Marcelo, segue comentário sobre algumas “pérolas”:

      “a ação contra o Itaú não foi julgada e deve ser arquivada”.. ha, ha, ha.. porque você acha isso? Quer dizer, a Receita Federal autua o banco por sonegar quase 20 bilhões de reais e você acha que vai ficar por isso mesmo? ou seja, tá apostando na impunidade.. cara, depende muito.. talvez se Marina ganhar as eleições você acerte seu palpite, mas isso está longe de ser justo.. quando o cidadão comum deve R$ 100 para a Receita, não tem refresco;

      Os juros abaixaram em 2012?? Bom, prá não ficar com muito blá. blá, bla segue a tabela oficial do BC: http://www.bcb.gov.br/?COPOMJUROS

      Quebrar a Petrobrás?? Não entendi.. você pegou essa informação na veja, é isso? Bom, sugiro buscar outras fontes. Comparando com o governo FHC, o valor da empresa saltou de 15 para 100 bilhões de dólares (!!), multiplicou por 7 (!!) isso é quebrar? Ao contrário (bem ao contrário) do que você diz, Se levarmos em conta a receita ela pulou de R$ 69 bilhões em 2002 para R$ 304,9 bilhões em 2013, com um aumento de arrecadação na ordem de 340%. No mesmo caminho, o Lucro líquido aumentou 190% (R$ 8,1 bilhões em 2002 para R$ 23,6 bilhões em 2013) e os investimentos passaram de R$ 19 bilhões em 2002 para 104 bilhões em 2013 (aumento impressionante de 447%), e nem estamos falando do valor do pré-sal, orçado em alguns trilhões de dólares.

      • kkkkkk parece que blogueiros pagos apareceram para começar trollar…. zuado….cancelando inscrição no tópico!!!!

  • Lenizia

    Muito bom, esclarece muitos pontos importantes.

  • Almir

    Não quero amedrontar ninguem, no entanto é bom pensar muito bem em quem votar pra presidente em especial quem tem ou deseja contrair financiamento bancário pra aquisição de um imóvel financiado, é que as prestações mensais são acrescidas de juros + TR (taxa referencial) está taxa hoje é quase irrisória (olhe a tabela que posto), mas dependendo o candidato que ganhar pode subir e suas prestações ficarem mais caras engordando o lucro dos bancos e lhe onerando ainda mais.http://www.portalbrasil.net/tr_mensal.htm

    • Caro Almir, pelo o que eu entendo o unico risco de quem tem financiamento é o aumento da TR, já que os juros são pre-fixados na CEF. Correto?

  • José Ruiz, em primeiro lugar devo dizer que fico satisfeito por saber que você ainda está na ativa. Raramente tenho visto suas manifestações nas redes sociais, com muito menos frequência do que na época da ideia da associação, talvez por motivos óbvios. Penso que conheço seu posicionamento mas me chama a atenção o engrossar o coro anti-Marina, e nada a respeito do Aécio ou de sua plataforma, em como ela afetará o mercado imobiliário. Minha análise caminha no sentido de que tanto um quanto outro caminham de braços dados com o grande capital. 2015 será um ano ruim mas pode ser muito pior se um dos dois se eleger. Sinceramente, não vejo diferença entre os dois. O PSDB e seu séquito estão em polvorosa, não é a toa que estão caindo em cima da outra, a imprensa então… até deram uma certa trégua para Dilma porque não conseguem atuar em tantas frentes ao mesmo tempo. De qualquer maneira, gostaria de ver uma análise como esta aí de cima com relação ao Aécio.

    • Grande Vinicius, você tem toda a razão com relação ao Aécio.. a questão, neste momento, é que eu acho o Aécio carta fora do baralho, enquanto que a Marina vem em uma onda parecida com o Collor (os mais jovens nem desconfiam quem é).. existe um tom messiânico, uma aura de pureza, esse discurso de “nova política”, igualzinho o senador das Alagoas, inclusive com gente da equipe dele.. incrível, o Lara Resende foi um dos articuladores daquele calote na poupança, e eles já estão falando claramente em aumento de juros e outros tais.. a Marina pega onda com evangélicos e com jovens mal informados que acreditam nessa história do novo, apesar de todos os sinais indicando algo podre.. mas acho que nem o PSDB mexeria tanto na política de juros como acontecerá com a Marina, se eleita.. é uma bomba relógio.. vamos ver o que vai dar..

      • Caríssimo José Ruiz, o pior é que não haverão mais caras pintadas, não haverá uma UNE, um movimento sindical presente, um movimento social capaz de se colocar à frente na luta contra o que está por vir, cooptaram tudo. Se a Marina levar esta, e parece que começa a ameaçar a pouca folga que a Dilma tinha e o Aécio só está faltando enterrar, um bom tempo será necessário para ressuscitar tudo isto. Infelizmente, parece que estamos voltando no tempo, já estamos na etapa da farsa. Os donos do capital se reagrupam rapidamente, já as “forças progressistas” … agora, o grande responsável por isto é que terá que correr atrás, terá que se reinventar, voltar à sua origem, para chegar novamente ao jovens e à classe trabalhadora. Longos e longos anos!

  • ..colega…aconselho a se instruir…seu post não serve para nada..só ocupa espaço .. bolha imobiliária não é isso que você esta indicando……bolha imobiliária se refere a preços de imóveis à venda não tem nada a ver com imóveis financiados…bolha imobiliária é a relação entre oferta e procura…..se a oferta é grande o preço abaixa..quando a oferta é pequena o preço sobe…… o movimento dos preços em função do estoque de imóveis é que se relaciona com o que chamamos de bolha mobiliária……. quando essa movimentação é traumática ( rápida ) a bolha aparece nas manchete dos jornais….leia um pouco mais, se informe sobre economia, finanças publicas, políticas econômicas, política em geral. outra coisa.. nenhum candidato a presidência em capacidade de criar ou estourar a ‘ bolha ‘ : isso depende do mercado.
    Caso o PT seja re-eleito e a vertente mais xiita for predominante teremos um regime político baseado no bolivarisno. Nessa circunstância concordo que a bolha vai estourar porque todos os proprietários de imóveis vão querer vender seus imóveis e ninguém vai comprar e nessa situação os preços tenderão a zero.

  • Prezado. Discordo quanto ao impacto do aumento na taxa de juros de quem JÁ assinou seu mútuo. A taxa de juros é contratual, ou seja, não sofre alteração mesmo que as taxas de juros do mercado explodiam a 1000%aa. O que pode variar é a correção monetária do contrato, que hoje é pela TR, próximo de 0. Com a volta da inflação, a TR aumentaria e a prestação sofreria uma variação pela TR, mas nunca pelos juros.

    • Totalmente de acordo, é assim que eu penso. Solicito ao autor do post que esclareça este ponto, por favor.

      • não há o que esclarecer porque não há uma dúvida de fato.. o artigo é claro nesse sentido, a maioria dos financiamentos imobiliários é feita com juros pós fixados, simplesmente porque são (eram) mais baratos..

  • Pingback: Marina Silva e a Bolha Imobiliária Brasileira | iPlus Imóveis()

  • Renato

    Relevante seus comentários e críticas construtivas,creio que quem queira dizer ao contrário deve fundamentar em números, teorias e histórias do Brasil, conforme foi feito ai em cima. Ainda reformo a sua analise, com relação os subsídios no MCMV (habitação baixa renda) e MCM (crédito para compra de móveis) e no déficit habitacional que estávamos vivendo, hoje nada mais que estamos ajustando este cenário e acabando com os empresários exploradores que só viviam da renda do dinheiro fácil de aluguel.

  • Leonardo Boff: Marina propor independência do BC é falta de brasilidade; “pobres perderam uma aliada e os opulentos ganharam uma legitimadora”

    http://www.viomundo.com.br/politica/leonardo-boff.html

  • Carlos

    “Hoje a taxa de juros está em torno de 8%. Já chegou a 85% no governo FHC”

    Como chegou nesses dados? Não parecem corretos. Hoje é 11% e no FHC nunca nem chegou perto disso que você falou.

    Acho que o termo correto não é “anti-bolha”, é bolhistas. “Anti-bolha” seria quem é contra a tese da bolha.

    Finalmente, acho que aumentaria a credibilidade se você escrevesse sem tanto viés ideológico. O texto ficou um pouco “político”.

    Mas, sem dúvida, tem alguns bons pontos. Valeu.

    Abraço

    • Prezado Carlos, vai de baixo para cima: valeu, fico feliz que você tenha gostado do artigo (alguns pontos, pelo menos). Como está claro no texto, evidentemente uma opinião pessoal, tudo o que acontece na vida de qualquer pessoa, independente dela querer ou não, tem viés político ideológico. Exceção, talvez, para questões muito pessoais (e olhe lá..). Em se tratando de mercado, então, não há nada fora do viés político ideológico. As coisas estão inter-relacionadas, conectadas, amarradas. Não somente o seu voto, mas toda a visão ideológica que você tem de mundo afeta a si mesmo e a todos a sua volta e na minha opinião afeta todo o planeta em que vivemos. Um texto que não tenha viés ideológico, para mim, não tem serventia, não contribui com nada. Quanto ao termo anti-bolha, confesso que talvez eu tenha feito confusão: eu chamei de anti-bolha a turma que gritou contra o boom imobiliário, que torce para que a bolha estoure a qualquer momento.. já ouvi falar de bolhista, bolhudo, etc., mas talvez eu tenha errado aí nesse termo, ok?. Quanto a taxa de juros, o artigo foi escrito considerando o estouro de uma possível bolha, criada no intervalo de 2008 a 2010 (um pouco mais prá lá ou prá cá) quando as pessoas contraíram dívidas com a taxa de juros neste patamar. Hoje ela está em 11%, mas quem está comprando imóvel hoje? (isso foi uma brincadeira, é só para mostrar que o volume hoje é bem menor do que no auge do “boom imobiliário”). Sobre a taxa de juros no governo FHC, dê uma conferida neste link: http://memoria.ebc.com.br/agenciabrasil/noticia/2002-10-29/taxa-media-de-juros-das-operacoes-de-credito-cai-em-setembro ::: por fim, semana que vem vou publicar um outro artigo (com viés ideológico) onde falo um pouco sobre o programa de governo da Marina Silva e como ela quer liberar os bancos da obrigatoriedade de emprestar dinheiro da poupança a juros mais baixos e como isso vai impactar (ainda mais) no mercado imobiliário. Sai na segunda feira, 08/09.

  • Hawk

    Excelente artigo, estou querendo comprar um imovel este ano, é o momento?
    Estou lendo um livro que esta me dando varias dicas, http://bit.ly/LivrodosImoveis mas queria saber se é o momento certo.

  • Quando se fala em bolha imobiliária vem sempre a lembrança dos acontecimentos nos Estados Unidos, então vale lembrar que nosso sistema é diferente. Lá nos USA o sistema é hipotecário e o nosso é fiduciário, o que evita o caos que ocorreu lá fora. O sistema hipotecário você pega um emprestimo e coloca seu imóvel como garantia, porém este mesmo imóvel pode ser hipotecado em mais de um banco, muitas vezes o valor das hipotecas juntas, supera o valor do imóvel o cliente abandona este imóvel e os bancos vão brigar para ver quem vai ficar com ele, pois se vender e dividir o valor não cobre tudo o que foi liberado. No Brasil pelo sistema fiduciário isso não acontece, pois o imóvel colocado em garantia em um determinado banco, não pode ser colocado em outro. O que garante a recuperação do valor emprestado caso o cliente não consiga cumprir o contrato.