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O contrato de construção e/ou reforma de imóvel com a locação: “Built to suit”

Built to SuitO amadurecimento do mercado imobiliário tem acarretado novas formas de investimento, trazendo de outros países modelos de contratos e negócios até então inexistentes e desconhecidos no Brasil.

Um desses exemplos é o chamado contrato “built to suit”, que em livre tradução pode ser conceituado como a contratação da construção e/ou adaptação de determinado imóvel, normalmente para fins industriais e comerciais, para locação por longo período (entre 10 e 20 anos).

Tal modalidade é vantajosa ao investidor proprietário por que garante, por longo período determinado, o rendimento esperado pelo investimento realizado, remunerando não só a locação mas a construção e execução do projeto de acordo com as bases contratuais fixadas.

Ao locatário, por sua vez, as vantagens do built to suit vão da desnecessidade de dispender vultosas quantias na aquisição e adaptação do imóvel próprio, escolhendo, inclusive, os acabamentos, utensílios e acessórios, além da evidente economia de tempo e conveniência de realizar a encomenda e, talvez, até o projeto construtivo exatamente de acordo com as necessidades buscadas.

Até pouco tempo essa relação contratual, embora existente e praticada sobretudo para locação de supermercados, lojas, escolas, depósitos e galpões não estava diretamente prevista pela legislação brasileira e pelas peculiaridades, não poderia ser regulada, sem adaptações, pela lei de locações.

Essa necessidade de regulamentação fez surgir, recentemente, a Lei Federal nº 12.744, em vigor desde 19 de dezembro de 2012, incluindo na lei de locações (lei 8245/91), a seguinte disposição:

Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

1o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.  (VETADO).

Tal qual previsto no artigo 54 da Lei de Locações – que dispõe sobre a relação entre lojista e empreendedores em shopping center, o legislador reproduz a expressão “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato”, com o intuito de autorizar a disposição de cláusulas contratuais incomuns e especiais nesta relação.

Estabeleceu, ainda, a referida alteração legislativa, uma única limitação: na hipótese de denúncia contratual antes do prazo previsto, a multa contratual pactuada não poderá exceder “a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.

Da mesma forma, é possível a renúncia ao direito de revisão do valor da locação durante o prazo de locação, o que seria permitido, em tese, após três anos de vigência do contrato ou do acordo celebrado em relação ao aluguel (art. 19 da Lei de Locações).

Perfeitamente compreensível a disposição, pois o locatário, durante o prazo de locação, deverá remunerar além do uso do imóvel, o investimento no planejamento e na execução da construção, reforma e adaptação do imóvel, o que certamente é diluído pelo período contratual ajustado inicialmente.

A idéia é preservar e permitir a livre autonomia contratual das partes nesta relação, reconhecendo como mínima a intervenção estatal que limitava a inserção de determinadas disposições que poderiam afetar o interesse e a segurança no retorno do investimento ao locador (proprietário que investiu numa adaptação e/ou construção do imóvel exclusivamente para uso do locatário).

Repete-se, assim, o intuito bem sucedido do legislador da lei de locações sobre a relação estabelecida entre lojista e empreendedor de shopping center que reconhece a necessidade de prevalência da liberalidade contratual e que, ao longo de mais de 20 anos se verificou como acertada e até dispensou uma legislação própria e que poderia influenciar, indevidamente, numa relação que deve ser regulada sobretudo pelo mercado.

Por outro lado, a inclusão dessa regra no corpo da lei de locações, deixa claro que as disposições procedimentais da lei de locações são plenamente aplicáveis, assim exemplificativamente: seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º), sendo permitida a liminar para desocupação imediata e desde que atendidos os demais requisitos (art. 59, § 1º) é permitido o pagamento dos aluguéis e demais encargos no prazo de liminar para desocupação ou de defesa na ação de despejo proposta (arts. 59, § 3º e 62, inciso II).

Também é cabível a ação renovatória (arts. 51 e 71), sendo vedada a cláusula de exclusão do direito à renovação de acordo com o art. 45 da mesma lei de locações.

As alterações legislativas criadas e a não intervenção do Poder Judiciário para modificar as disposições contratuais livremente pactuadas, acarretam em segurança negocial ao investidor na obtenção do resultado planejado e esperado, minimizando os riscos da engenharia econômica que influencia diretamente na rentabilidade e a velocidade do retorno do investimento.

Enfim, trata-se de evidente avanço introduzido na legislação brasileira, de modo a fomentar o mercado imobiliário como investimento, garantindo segurança e rentabilidade aos partícipes da relação contratual, o que se traduz em interesse crescente e desenvolvimento da economia.

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Autor: Sergio Eduardo Martinez, sócio da Martinez Advocacia (OAB/RS nº 32.803) email: sergioeduardo@martinezadvocacia.com.br

*Artigo publicado no Jornal do Comércio, Caderno Jornal da Lei, edição de 18 de junho de 2013.

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