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O que deve constar na elaboração do contrato de aluguel

Após as etapas iniciais da locação, tais como levar os interessados para visitarem o imóvel a ser locado, examinar a documentação do candidato a locatário e de seus fiadores, passa-se à elaboração do contrato.

Normalmente, é uma fase tranqüila, na qual o locador ou o corretor apresentam o contrato para o futuro inquilino assinar. Exceto algumas alterações específicas, segue sempre uma forma costumeira.

É aconselhável, contudo, que o interessado no imóvel leve a minuta a um advogado da área imobiliária, que o examinará, fará eventualmente algumas alterações, para que posteriormente, o contrato seja assinado pelas partes, testemunhas, e tenha as firmas reconhecidas.

O problema se apresenta quando as partes começam a exigir, de lado a lado, uma série de alterações e acréscimos de cláusulas no contrato, que em sua maioria, são desnecessárias. O mais comum é quando eles pretendem acrescentar no contrato de locação, cláusulas como obrigações do locador e do locatário, que já estão na lei.

Na elaboração de todo contrato, deve-se cuidar para que seja conciso, objetivo e claro. Na hipótese de ocorrer algum problema, será muito mais fácil resolvê-lo tanto amigavelmente, quanto em juízo.

A lei nº 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos, prevê expressamente, nos artigos 22 e 23, as obrigações das partes no contrato de locação, como, por exemplo, a obrigação do locador de pagar as despesas extraordinárias do condomínio e a obrigação do locatário de pagar as despesas ordinárias do condomínio.

Referida lei vai além, exemplificando o que são as despesas ordinárias e as extraordinárias. Assim, é perfeitamente dispensável cláusula nesse sentido.

De outro lado, quem elabora o contrato de locação deve atentar para não colocar cláusulas nulas (aquelas que são contra a lei). A mais comum é a da multa, no caso de desocupação do imóvel, pelo inquilino, antes do término do prazo contratual.

Não adianta colocar que a multa será devida sempre por inteiro, porque não será. A multa será, pois, sempre proporcional ao tempo que restar.

Dessa forma, se o aluguel mensal for de R$ 1.000,00 e o contrato com prazo de trinta meses, estabelecer três meses de aluguel de multa (R$ 3.000,00), na hipótese do inquilino desocupar o imóvel no décimo-quinto mês, ou seja, na metade do prazo, deverá pagar a multa proporcional de R$ 1.500,00 ainda que no contrato conste que a multa será devida sempre por inteiro.

Fonte: Daphnis Citti de Lauro, advogado

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  • Floraci de L. Correa

    gostaria de saber como devo agir, pois no contrato de locação exige-se multa de 10% sobre aluguel vencido, questionei se não seria 2%, não obtive, resposta. estou pagando a multa, enfim. Tenho alguma coisa a fazer para que me restituam o valor a mais.?
    Obrigada pela atenção.
    Floraci Correa