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Professor da FGV prevê estouro da bolha

Valor dos imóveis fora da realidade..SÃO PAULO – Os preços dos imóveis devem ter uma desvalorização severa após a Copa do Mundo de 2014, na opinião do professor da Escola de Economia da FGV (Fundação Getulio Vargas), Samy Dana.

O professor estima que os preços de alguns imóveis nas 12 cidades-sede podem despencar até 50% depois do evento esportivo, principalmente, na cidade de São Paulo. “Sem dúvida, os preços dos imóveis residenciais, mais novos e localizados nas regiões centrais de São Paulo vão cair mais”, destaca.

Algumas regiões vêm recebendo pesados investimentos em infraestrutura, o que, por consequência, valorizaria os preços dos imóveis. Além disso, há quem pense em lucrar com o aluguel de residências para turistas durante o evento.

A demanda por imóveis e por alugueis, de fato, existe, mas Dana defende que os patamares atuais de preços parecem infundados e muito acima do limite razoável.

“Os brasileiros acreditam que todos os problemas de infraestrutura, saúde e segurança do País serão resolvidos nos próximos dois anos, o que valorizaria todos os imóveis”, afirma o professor. “Os preços seguem um sonho, uma crença, não a realidade.”

Inadimplência

E não é somente a ilusão vinculada ao evento que deve puxar os preços para baixo, na opinião de Dana. Como o crédito imobiliário foi dado com mais intensidade entre 2009 e 2010, o ano da Copa pode marcar um período de grande inadimplência no setor.

“Os imóveis começam a ser entregues, surgem outros custos, a pessoa se enforca e fica inadimplente”, explica o professor. Isso, de acordo com ele, desencadearia uma onda de venda de imóveis, contribuindo para derrubar os preços.

Mau negócio

Por conta deste cenário, para o professor, os imóveis não são um bom investimento neste momento. “Quem for comprar para vender, vai perder dinheiro depois da Copa”, acredita.

Como o dono do imóvel não quer perder dinheiro com o negócio, no primeiro momento, ele não reduzirá o preço, mas o problema, segundo Dana, é que o comprador também não vai querer pagar. Conclusão: não há negócio.

“O primeiro sinal não é a diminuição dos preços, mas do número de negócios. A queda é um processo que demora um pouco mais para começar, mas à medida que mais pessoas querem vender, e menos querem comprar, os preços vão caindo”, diz.

Sobre José Ruiz

Blogger, Corretor de Imóveis, editor do Fórum Imobiliário, especialista em Marketing Digital. Perfil de Twitter e Facebook abaixo: dá uma passadinha lá..

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  • Roberto Seabra da Costa

    BOLHA FINANCEIRA OU ECONÔMICA

    Acredito que seja interessante e logo no início se conceituar o que vem a ser uma Bolha Financeira ou Econômica:

    Uma bolha econômica (ou bolha especulativa, ou bolha de mercado, ou bolha de preços, ou bolha financeira) é “o comércio de grandes volumes de bens a preços consideravelmente em desacordo com os seus valores intrínsecos e acima do que esses valores justificariam “.

    Também poderia ser descrito como o comércio de produtos ou bens com valores inflacionados.

    As causas das bolhas continuam sendo um desafio a ser melhor compreendido, mas os preços dos ativos algumas vezes podem desviar fortemente de seus valores intrínsecos.

    As bolhas podem aparecer de incertezas, especulações, racionalidade limitada ou imperfeições do mercado ou processos de coordenação de preços ou podem emergir de normas sociais.

    Algumas vezes é difícil observar os valores intrínsecos e reais nos mercados e as bolhas são muitas vezes apenas identificadas na medida em que os mercados começam a apontar para estabilização e em seguida à queda dos preços.

    Esta queda de preços pode ser lenta e gradual ou súbita e abrupta, e é conhecida como um acidente ou estouro da bolha.

    Tanto o início, como as fases de ruptura da bolha, são exemplos de um mecanismo de feedback positivo, em contraste com o mecanismo de retroalimentação negativa, que determina o preço de equilíbrio em condições normais do mercado.

    Os preços em uma bolha econômica podem flutuar de forma irregular, e se tornam impossíveis de prever apenas com base na Oferta e na Demanda.

    No caso particular dos preços dos imóveis analisado pelo professor Samy Dana da FGV, existiram razões objetivas para os aumentos do setor imobiliário, mas agora já se observa um excesso de especulação dos donos dos imóveis e não existe mais um adicional de renda que lhe dê suporte.

    A conclusão é obvia: Os preços vão se estabilizar e despencar.

    Entretanto, sem uma boa bola de cristal, fica difícil determinar quando esses preços vão começar a ser reduzidos.

    Tudo leva a crer que esse processo já esteja em curso e não será necessário aguardar a Copa para encontrar imóveis sendo vendidos em condições mais vantajosas aos seus compradores.

  • Concordo, os preços estão muito elevados, quando ninguém mais estiver comprando, vão ter que abaixar o preço dos imóveis no ABC e em outras regiões metropolitanas como a grande SP.

  • É bem possível que isso aconteça, pois estes eventos como a Copa 2014, podem ser chamarizes de negócios, mas vão se ”chocar” com a realidade do mercado brasileiro, estagnado que está. Se vai continuar até o ano da Copa, não dá para saber. Aí já é exercício de adivinhação.

  • Lendo o comentário do professor Sammi,da FGV, vou aguardar mais um pouco para adquirir um imóvel. O seguro morreu de velho, diz um ditado. Dinheiro é farto para a construção civil, pois nunca se construiu tanto neste país e nunca houve tanto financiamento a perder de vista.Lembra muito o antigo Banco Naciona de Habitação (BNH), que acabou quebrando e os mutuários em um beco sem saída, haja vista o saldo impagável. Como não resido debeixo de ponte, vou aguardar mais um a dois anos para ver como é que fica o boom atual.

    • remi

      Alceu, concordo com você, vc disse “vou aguardar mais um a dois anos para ver como é que fica o boom atual.”
      Mas e até lá, como fazer o dinheiro disponível para possível compra ter bons rendimentos e não perder seu valor aquisitivo, em tempos de baixa de Selic? Estou precisando de sugestões, sinceramente. Por favor, não respondam com “pergunte aos gerente de sua conta” ou coisas assim, pois isso não é certeza de conselho certo, já que os gerentes tb precisam sobreviver e vender determinados produtos bancários – provavelmente os qeu darão maiores vantagens ao banco.Abraços

  • carlos alberto de andrade

    Realmente e bem dificil ouvir um comentario desses, e de um professor da Fgv, todo esse aumento de precos ate agora, nso tem nada a ver com a Copa, pois ate agora nao se fez nada pra Copa, para analisarmos esse fator, temos q anslisar outros fatores, como : o valor da materia prima para o setor, com inclusao dos terrenos, a mudanca no plano diretor, que diminui o coificiente de construcao, a mudanca de classes sociais, pois o poder de compra delas aumentaram, coisas q nao se descutem, enfim pelo menos umas cem coisas q nao sao descutidas, acho muito superficial a abordagem e comentarios que sao feitas, e aja a vista que isso coloca os cursos que sao feitos da Fvg, em Duvida, pois eu mesmo iria fazer, agora com um comentarios destes, vindo de alguem dai, fica dificil acreditar, enfim e triste ver uma analise destas, de um professor de voces, isso so prova que o Pais a nivel de cultura nao cresceu nada, e as pessoas precisam ter melhores informacoes, e com melhor embassamento.u

    • Carlos

      É meu amigo, vc deve ser um daqueles inúmeros crédulos (aliás a maioria), que não aceita a realidade nua e crua…não adianta enfiar a cabeça dentro da terra e se iludir…o único erro do professor aí no texto foi de prever algo que já está acontecendo…de resto é perfeito.

    • Leandro

      Sr.Carlos Alberto de Andrade

      O Sr. acredita mesmo nesta falacia de que o poder de compra aumentou?

      É verdade que os salários nominais aumentarem nos ultimo anos, mas nem de longe acompanhou a valorização dos imoveis.

      Outro fator que refuta essa tese é o aumento do custo de vida que disparou também. Um salario de 10k hoje não compra as mesmas coisas que comprava a 10 anos atrás. E para piorar, menos de 7% da população economicamente ativa ganha isso.

      O que temos hoje é uma falsa sensação de riqueza causada pelo credito fácil, que permite uma pessoa que ganha 2k financiar um carro de 30k. O problema é que este modelo de crescimento nunca deu certo, e mais cedo ou mais tarde o ajuste virá.

      A bolha imobiliária é realidade no Brasil, e quem der o minimo de valor ao próprio dinheiro tem que ficar longe de imoveis até essa fase passar.

  • rubens

    Não acredito no despencar dos imoveis, apenas uma mudança nos lugares com maior demanda, e escopo de negócio, nas capitais vão se manter com o aumento de renda as pessoas vão querer morar em capitais e em cidades pequenas ainda há muita demanda reprimida de lançamentos de apartamento, perto de areas industriais, é uma realidade que já esta acontecendo e sinto isso na ponta porque sou do mercado imobiliário e sinceramente confio mais em que esta na lida do dia-a-dia do que em análises acadêmicas, quem vai comprar imóvel p morar ainda é a melhor coisa, e quem que investir, imoveis comerciais são boa opção.

    • Rodrigo

      A demanda está reprimida novamente, filho. Reprimida pelos preços abusivos que construtoras e vendedores estão praticando, com a anuência e cumplicidade dos corretores. Pra demanda reprimida voltar a comprar, somente com queda nos preços.

      • Olá Rodrigo, concordo com seu comentário, exceto na questão da “anuência e cumplicidade dos corretores”.. nem no Brasil, nem nos EUA nem em lugar algum do planeta corretor de imóveis tem força para influenciar o mercado imobiliário.. no Brasil especialmente, há muito o corretor abandonou o banco do motorista e está de passageiro nas negociações de imóveis.. diga-se de passagem, os corretores até tentam trazer à realidade condições impostas pelos proprietários, mas são completamente ignorados.. se eu disser que o imóvel do proprietário, que ele definiu como valendo R$ 1,2 milhões, vale – na verdade – R$ 600 mil, sabe o que ele vai mudar? O corretor.. quem define preço de imóvel no mercado é um conjunto de forças bem maiores.. aqui no Brasil, existem mafiosos travestidos de políticos que ignoram o Código da Cidade, impedem qualquer tentativa de reforma urbana e ainda aprova projetos voltados para especulação imobiliária, tudo isso associado a principal força nesse mercado: os bancos.. ao final das contas, é uma questão de ganhar mais dinheiro nas costas das pessoas, com um bem primário, que devia ser um direito, não um sonho.. corretor de imóveis não manda nada..

  • Eleonora Vasconselos

    Sabemos que hoje em dia o ramo imobiliário sofre com as mais diversas especulações, porém continua atraindo muitos investidores por todo o país, por esse motivo a pedido de alguns portais, relacionados ao mercado imobiliário, estamos fazendo um trabalho de pesquisa na cidade de São Paulo, o intuito é avaliar a divulgação das imobiliárias nas mais diversas mídias virtuais e o efetivo retorno destas divulgações. Começamos pela Zona Leste e já visitamos alguns bairros, como por exemplo, o Tatuapé, onde existe uma grande concentração de imobiliárias, de grande, médio e pequeno porte, tanto tradicionais como recém inauguradas. Um dos casos analisados foi o do Grupo Capi ( http://www.grupocapi.com.br ), imobiliária com mais de 10 anos de tradição, situada à Rua Cristais, 2, que trabalha focada na região Leste, predominantemente com venda e locação de imóveis de terceiros e também administra locações. Esta empresa, no caso, utiliza-se dos mais diversos meios de comunicação, como Twitter ( http://www.twitter.com/ImobGrupoCapi), Facebook ( http://www.facebook.com/grupocapi ), além de divulgar seus imóveis nos mais importantes portais do mercado. Para podermos prosseguir com esse trabalho solicitamos indicações de outras empresas e regiões, os contatos poderão ser feitos através do e-mail eleonora.imprensa@gmail.com

  • carlos alberto de andrade

    Realmente meu amigo, voce deve viver em outro mundo, e do tipo que acredita na crise, mas nao ha entende, pois para entender, e preciso de conhecimento profundo, acho que voce e do tipo q senta no sofa e assiste o jornal nacional, enquanto espera Avenida Brasil, alias quem matou Max, se quer um comentario concreto, veja e conheca um economista chamado Marcelo Neri, presidente do IPEA, ou assista Joao Doria Jr, vai conviver com pessoas esclarecidas, um, e procure saber como nasce um empreendimento, desde a compra de um terreno, ate o fim, ai vai entender o porque da alta, alias ate hoje voce nao entendeu sobre a bolha no USA, so fala porque esta na moda, abs.

    • Rodrigo

      Tá bom, camarada, vai dizer que o cara não entende do assunto rsrs Você é quem entende. Não conseguiu ao menos escrever seu texto corretamente e entende do assunto sim… Tá bom.

      Estamos vendo o mundo em crise desde 2007, países fortes como Alemanha e França lutando pra não entrar em recessão, EUA como protagonista da maior crise econômica desde 1929, diversos países europeus quebrados (Grécia, Espanha, Portugal, Irlanda, leste europeu, Itália), com dívidas impagáveis, desemprego acima de 20%… E você achando que a crise não vai chegar aqui. Dizendo que imóvel valoriza sempre 10, 20, 30% ao ano, sempre tendente ao infinito, como se fosse o único investimento que não desvaloriza (Espanha e EUA que o digam).

      Como pode ser tão arrogante dizendo que a crise não vai chegar aqui? Se chegou no primeiro mundo, onde há fiscalização e menos corrupção, como ousa dizer que aqui, na terra dos corruptos, não vai chegar?

      O que o governo está fazendo é apenas adiar a chegada da crise. Quando ela chegar, pouco importará o processo de construção, aquisição de terreno, etc. O preço vai ter que cair, porque ninguém vai conseguir vender (na verdade, já não estão conseguindo, não é mesmo?). Não se iluda, amigo, analise os fundamentos da economia, produção industrial já amargando perda de 3,5% neste ano, com 1% de perda no mês de setembro. PIB tendendo a zero, endividamento das famílias para os próximos 35 anos por causa do maldito “Minha Casa, Minha Dívida”, da CEF e das construtoras e corretoras majorando abusivamente o preço.

      Hoje vemos cubículos de 40m² em áreas completamente favelizadas no Rio de Janeiro a um preço acima de 100K, dá vontade de perguntar se estão vendendo apenas um cômodo do imóvel de tão absurdo que é. Isso vai acabar em breve. A política expansionista de crédito praticada pelo governo vai mandar a conta em breve. Vai ser cara e só poderá ser paga em 35 anos.

  • jairo

    Sempre acompanho esse forum e esse é meu primeiro comentário.

    Inflação (em qualquer índice) muito acima da correção do salário mínimo (que é uma métrica). Crise por todo mundo, greves gerais na Europa e tem gente que nada vai acontecer. Queria ser otimista assim. As coisas vão se resolver? VÃO! Mas vai demorar muitos anos. Acho que já vimos abalos no mercado imobiliário nos últimos meses. Alguns podem falar que foi apenas um susto, mas isso só demonstra que algo está acontecendo. Eu tenho 3 kitnets, 1 casa e 2 terrenos. Todos tiveram seus valores triplicados. Ja tinha colocado as duas kit para vender, mas depois dessa análise, vou vender pelo menos os 2 terrenos. Tenho cautela com meus ganhos Tesouro Direto a longo prazo e ouro serão a bola da vez.

    Quem ficar nessa, boa sorte.

  • Francisco

    A – A partir do momento em que temos preço descolado da renda, alto percentual de compradores na planta pra investir e outra parte significativa comprando e revendendo sempre com preços 20 ou 30% mais alto, tem-se configurado o cenário de bolha. E a partir do momento em que a demanda fica menor que a oferta, tem-se o cenário de estouro da bolha. Pode não ser de uma hora pra outra, pode não ser uma queda vertiginosa, mas este cenário já está se configurando no país.

    B – Vamos analisar sem números oficiais, apenas no achismo e no bom senso: Quando toda a quantidade de lançamentos for entregue, este ano, ano que vem e 2015, a oferta dará um salto vertiginoso em contrapartida com a demanda que terá queda. Não estão incluídos ainda os que serão obrigados a devolver o imóvel por ter comprado na planta pagando prestação pequena, com intenção de revender antes do imóvel ser entregue,sem condições de contrair o financiamento com a CEF.

    C – A inflação está alta. Em breve o governo terá que subir a taxa de juros para dar uma segurada. Aumentando os juros, aumenta a TR, que corrige prestação e saldos devedores. Mais dinheiro que o povo tem que desembolsar pra pagar o AP. A indústria está em nítida desaceleração, nem com IPI zerado está estável. Por enquanto os números mostram que estão demitindo e contratando muito, trazendo equilíbrio.

    D – Só que este equilíbrio no saldo de empregos não mostra a realidade, que é que a indústria e comércio estão demitindo e recontratando por salários mais baixos. Em breve, se continuar em queda, vai haver extinção de vagas. Demissão sem contratação correspondente. Resultado = aumento de desemprego.

    E – IBGE tem índice de 5,8% maquiado, pois não consideram desempregados os que estão em casa de bobeira nem os que estão subempregados. Segundo o DIEESE, o desemprego está em 11%. Por que tamanha disparidade entre as duas taxas? O desemprego aumentando, o dinheiro real sumirá do mercado, restando apenas crédito, o que levará à inadimplência.

    F – Esta inadimplência vai atingir os financiamentos imobiliários e de autos. O banco tomando mais imóveis, aumentará mais ainda a oferta. Resultado = mais queda nos preços. Considere também que a partir de 2015 teremos todo o capital especulativo indo embora rumo à próxima sede de copa. O túmulo será fechado depois de 2016, com o fim das olim-piadas. Isto reduzirá mais ainda a demanda.

    G – Quando não existe a menor chance de um fato ser verdade, não se veem notícias atrás de notícias negando o tal fato, simplesmente isola-se e ignora-se os que proclamam o fato. Não é o que está acontecendo na mídia atualmente. Se você pesquisar, todo dia verá reportagens dos mais diferentes meios de comunicação do país negando a bolha imobiliária.

    H – Ultimamente nem afirmam mais que o preço vai subir. Afirmam apenas que está estável e a tendência é acompanhar a inflação. Daqui alguns meses veremos gente falando de ligeira queda, ajuste, correção. É assim mesmo. Negam o óbvio até o fim. Só vão assumir a veracidade da situação depois que todo mundo já tiver tido o encontro com o motumbo.

    I – Qualquer investimento real tem risco de perda. Com imóvel não é diferente. Gente com 15K de salário (1% da população) só consegue financiar 384 mil na CEF. Com 384 mil é impossível comprar um imóvel, hoje em dia, na Tijuca, zona norte do Rio, cercada de favelas. Na zona sul então é sonho de uma noite de verão com este valor.

    J – Utilizar o PIB como parâmetro para a pesquisa e pra negar a bolha é falacioso. O Produto interno Bruto desconsidera que existe um abismo na distribuição de renda. Poucos com muito e muitos com pouco. A realidade é que poucas pessoas tem condições de comprar moradias no valor que elas estão sendo oferecidas.

    K – As construtras de capital aberto estão com suas ações em queda. Balanços com problemas. Inclusive, a Rossi recentemente auditou seus balanços e uma empresa de auditoria absteve-se assinar. MRV incluída em lista de trabalho escravo. Precisa falar mais alguma coisa?

    L – Veja que nao estou apresentando nenhum número, estou me baseando apenas em noticiário tendencioso de jornal. Eu chuto que o Rio de Janeiro ficará anos sem ter lançamentos por parte das construtoras, exatamente como era antes de 2006. Era 1 ou 2 lançamentos que se via. Nos últimos 3 anos era 1 panfleto a cada 500m percorridos com o carro.