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Quando dois mais dois podem não ser quatro

Calcular o preço de um imóvel pode ser um árduo exercício. “O preço sempre será resultado do desejo de duas pessoas, do vendedor e do comprador”, explica o diretor de Comercialização e Marketing do Sindicato da Habitação, Luiz Fernando Gambi. Portanto, nesta conta, dois mais dois pode nunca ser igual a quatro.

A concorrência acirrada no mercado de compra e venda piora a situação, pois alguns corretores, profissionais que poderiam ajudar a estabelecer um valor mais próximo da realidade, acabam fazendo uma superavaliação para ter exclusividade no negócio ou ganhar o cliente. “O preço sempre será o maior atrativo. Se estiver muito alto, pode inviabilizar a venda. Por isso, é preciso cuidado na sua definição”, recomenda o presidente do Conselho Regional de Corretores Imobiliários (Creci), José Augusto Viana Neto.

COMPARAÇÃO

Existem várias formas de se obter um preço de referência e, segundo Viana Neto, a melhor delas é a comparação. “A pessoa deve procurar uma casa semelhante a sua que esteja a venda ou que tenha sido vendida na mesma região”, diz. A pesquisa de mercado é a recomendação também da arquiteta e perita em avaliação imobiliária, Angela dos Santos Silva, de Gambi, do Secovi e do diretor de estudos especiais da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia. A diferença é como obter esse valor.

Viana Neto diz que a primeira pesquisa pode ser feita no site do Creci. “Pesquisamos os preços efetivamente praticados em 1,5 mil imobiliárias de todo o Estado. Há uma pesquisa específica da Capital e os valores são do metro quadrado construído”, explica. Esses valores se referem à imóveis usados e são atualizados todo mês. Angela sugere que a busca seja feita nas imobiliárias e nos jornais.

AVALIAÇÕES

A perita ensina, ainda, a fazer o cálculo utilizado nas avaliações oficiais, embora alerta que o resultado ainda não será o real. “Faça a pesquisa do preço do terreno no bairro em que está o imóvel, depois calcule o preço de custo de construção do imóvel, que chamamos benfeitoria, e some o resultado ao preço do terreno.”

Para calcular o preço de custo de benfeitoria multiplique a metragem do imóvel por um dos índices utilizados pelo mercado. O mais comum é o Custo Unitário Básico (CUB), calculado pela Fundação Getúlio Vargas para o Sindicato da Construção (SindusconSP). Há, ainda, o Sinapi, do Instituto Brasileiro de Geografia Estatística (IBGE). Os dois podem ser encontrados nos sites das instituições e também são publicados neste caderno.

Pompéia, ressalta, no entanto, que esta fórmula não inclui o lucro nem o custo de comercialização, que também são itens que compõem o preço de um imóvel. “O custo de comercialização é a corretagem, que em imóveis novos é de 3,5% a 6%. Nos usados, é de 6%.”

Em imóveis novos é preciso acrescentar ainda o custo do marketing (6,5%) e o lucro do empreendedor. “Quando se questiona preços, sempre se reclama do preço do terreno e dos custos de construção, mas ninguém fala do lucro”, diz. Segundo Pompéia, o mercado trabalha com uma margem de lucro mínima igual ao valor pago pelo terreno. Considerando que o preço do terreno corresponde de 10% a 20% do valor do imóvel, esta é a margem de lucro praticada atualmente. “Em alguns casos, especialmente em imóveis de alto luxo, é ainda maior.”

ESPECIFICIDADES

O valor encontrado na pesquisa ou como resultado das fórmulas apresentadas ainda pode não ser o da sua casa. “Existem muitas interferências. Tantas, que o curso do Creci sobre avaliação, voltado apenas para quem já é corretor, tem 105 horas”, diz Viana Neto.

Por exemplo, numa rua pode haver predominância de imóveis comerciais de um lado e residenciais do outro. “Se o imóvel estiver na área comercial, vai valer menos.” No caso de apartamentos, o andar também faz mudar o preço entre unidades iguais. “Até mesmo o tipo de comprador pode alterar o preço. Um imóvel vizinho a uma estação de metrô, por exemplo, é valorizado apenas pela população de baixa renda”, explica Viana Neto. Nos apartamentos, Viana Neto lembra que é preciso considerar o valor do condomínio. “Se for alto, como é comum em prédios velhos, o valor do apartamento cai”, diz.

Gambi acrescenta que a incidência de luz solar e da vista também influem. “Se estiver virado para o fosso interno, por exemplo, ou para a face sul, ou no primeiro andar, também vale menos e a venda é mais demorada.” A demora na venda é um dos indícios de erro na avaliação. “Em geral, as vendas devem ocorrer entre três e seis meses. Se demorar mais, é indício de que há problemas”, diz Gambi.

Fonte: Unir Consultoria Imobiliária

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