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Recursos estáveis para financiamento de imóveis

Os recursos das cadernetas de poupança serão insuficientes, dentro de dois a três anos, para financiar a construção e a aquisição da casa própria, segundo os bancos. A advertência é grave e uma solução terá de ser encontrada antes que os recursos se esgotem, pois, entre a compra do terreno, o projeto de construção e a entrega do imóvel transcorrem anos e a incerteza poderá afetar o ritmo de expansão do setor imobiliário.

Nos últimos oito anos, o volume anual de crédito oferecido com base nas cadernetas aumentou 20 vezes, chegando a R$ 35 bilhões, mas os saldos das aplicações, no período, pouco mais que dobraram. Há o retorno dos financiamentos, mas o volume é pequeno – são créditos de longo prazo, mais da metade com prestações baixas, inferiores a R$ 700.

O saldo aplicado nas cadernetas aumentou R$ 38 bilhões, em 2009, e R$ 8 bilhões, no primeiro bimestre, atingindo R$ 258 bilhões. Mas a expansão do crédito tende a ser mais rápida do que a captação: espera-se um volume de empréstimos, com base na poupança, de R$ 50 bilhões este ano.

Para aumentar os empréstimos, as instituições dispõem de algumas alternativas. Uma delas é a securitização de papéis imobiliários – a transformação de créditos de longo prazo em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são vendidos a investidores. Outra é emitir Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs), cujos recursos são usados pelos bancos para financiar as incorporadoras.

A venda de CRIs permite antecipar o retorno do crédito. Os CRIs deveriam ser um instrumento relevante, mas atraem 2% a 3% dos recursos totais carreados para o financiamento de imóveis. Em economias que usam mais a securitização, como Chile, Espanha, México e EUA, papéis semelhantes aos CRIs representam entre 10% e 62% da captação total.

Mais rápido é o crescimento das CCIs: segundo a Cetip, que faz a custódia escritural de ativos e contratos, o estoque de CCIs custodiadas passou de R$ 2 bilhões, em 2005, para R$ 17 bilhões, em 2010.

Os CRIs são títulos de prazo longo, com valor mínimo de R$ 300 mil e destinados ao grande investidor. Sobre a remuneração não incide Imposto de Renda, mas os investidores institucionais não aplicam em CRIs, pois não há garantia de liquidez imediata. Falta um mercado secundário de CRIs que dê liquidez aos papéis e atraia novos investidores. Com juros baixos, crescimento da economia e prazos dilatados para a aquisição do imóvel, o cenário é favorável às operações imobiliárias. Resta fortalecer os mecanismos complementares à caderneta.

Fonte: O Estadao de S.Paulo – 21/03/2010

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