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Relação de trabalho Corretor X Imobiliária

relação de trabalho corretores de imóveisCom uma certa freqüência as pessoas me perguntam sobre como tratar a relação entre corretores e imobiliárias. Apesar de termos alguns tópicos espalhados no Fórum sobre esse assunto, resolvi reiniciar a discussão aqui neste espaço, não com o propósito de dar uma palavra final sobre a questão, até porque não sou a pessoa mais indicada para isso, mas para abrir a discussão e espero que você possa contribuir com a sua experiência (acrescente comentários abaixo).

Sob o ponto de vista do empreendedor

Em tese todos somos empreendedores. Definitivamente, um corretor de imóveis não é um trabalhador comum, já que não tem uma série de garantias comuns às outras atividades e assume uma série de riscos no exercício da função, incorporando, portanto, uma característica essencialmente empreendedora.

Mas é notório também que uns são mais “empreendedores” do que outros, e procuram liderar parcerias, se organizar em grupos, administrar a partilha de recursos, como um escritório, por exemplo, e finalmente montar sua própria imobiliária. É um caminho comum, necessário e acontece todos os dias.

Normalmente este “empreendedor” começa dividindo meio a meio suas comissões, trabalhando caso a caso, mas aos poucos começa a se organizar e a faturar em cima do trabalho alheio, o que não tem nada de errado, sendo esse um resultado puro e simples do talento empreendedor, sobretudo dentro do sistema capitalista no qual estamos inseridos. 

A questão é saber em que momento esse “empreendedor” deixou de ser um simples parceiro para se tornar um empresário e quais as conseqüências desta nova “roupagem”.

Sob o ponto de vista do corretor

A outra ponta desta corda é o corretor que começou suas atividades em “pé de igualdade” com o empreendedor acima e, aos poucos, percebe que já não é um sócio, no sentido estrito da palavra, mas um fornecedor de serviços para uma organização que não pertence a ele, sobre a qual ele não tem capacidade de gestão e nem vai auferir lucros. A depender da relação estabelecida entre as partes, este corretor pode perceber sua atividade como a de um empregado comum, que está construindo um patrimônio para o seu “patrão”, e isso pode gerar uma série de problemas.

É empregado ou não?

A relação mais comum que existe no mercado é a de pequenos escritórios, formais ou não, mas que têm um “dono”, com vários corretores trabalhando como “autônomos”.

Como algumas pessoas têm uma noção equivocada sobre a palavra “autônomo”, confundindo com (apenas) “aquele que não tem um salário fixo”, vale a pena reforçar o sentido da mesma:

O profissional autônomo ou liberal é aquele que possui determinadas habilidades técnicas, manuais ou intelectuais e decide trabalhar por conta própria, sem vínculo empregatício.

Os autônomos têm a vantagem de negociar mais livremente as relações de trabalho, como horários mais flexíveis e salários. Porém, não possuem direitos trabalhistas, como 13º salário, FGTS, férias, dentre outros. As leis trabalhistas, inclusive, determinam que a partir do terceiro mês de prestação de serviços exclusivos para uma empresa (com comprovação), o trabalhador passa a ter os direitos de funcionário.

Antes de prosseguir, gostaria de deixar claro meu ponto de vista sobre as leis trabalhistas no Brasil: acho que são absurdas e distorcem o que poderia ser uma boa relação entre empreendedor e trabalhador.

Só que o que eu acho não faz a menor diferença neste caso, e se você montar um negócio, colocar um ou mais corretores de imóveis para trabalhar para você, exigir que essas pessoas compareçam ao seu escritório, cumpram horário e atendam exclusivamente seus clientes, e nós sabemos que isso é muito comum, há uma grande chance da justiça brasileira o considerar um empregador e os demais empregados, com todos os deveres e direitos que essa relação pressupõe.

É um problema muito sério, com desdobramentos imprevisíveis. A falta de leis claras que regulamentem a profissão deixa na mão do juiz decisões que podem facilmente quebrar o seu empreendimento. Um bom e velho amigo que trabalha como corretor no seu escritório há 10 anos pode se tornar um tremendo pesadelo.

Qual a melhor relação?

Eu confesso que muito do que vou colocar abaixo é puro “achômetro”. Com certeza existem muitas opiniões diferentes e muitas situações que “desmentem” o meu ponto de vista (por exemplo grandes imobiliárias que têm centenas de corretores, com jornada de trabalho fixa, cartão de visita da empresa, exclusividade, etc., e não pagam um “pixulé” sequer além de 0,8% de comissão sobre as vendas e que, até agora, não sofreram nenhuma sanção: são coisas do Brasil). Também no contexto de “coisas do Brasil”, é de se imaginar que um dia a “casa cai”.

O cerne da questão é: afinal de contas, você é um empresário ou não?

Se você tem uma empresa e um modelo de trabalho onde as pessoas são obrigadas a cumprir horários, normas, trabalharem exclusivamente para a sua empresa e o lucro é todo seu, então a melhor relação é a de empregador/trabalhador. Normal, carteira assinada, férias, 13º, FGTS, etc.

Se você tem uma empresa e vai trabalhar com autônomos, tem que ter muito cuidado para não descaracterizar essa condição. Isso significa, entre outras coisas, que você não pode exigir cumprimento de horário, deve respeitar a vontade do corretor de trabalhar para você e para tantas outras imobiliárias que ele quiser (complicado isso, não?), você não pode determinar a presença em plantões e mais uma série de coisas que praticamente inviabilizam o negócio. 

É claro, a gente sabe, que o mercado tem uma série de mecanismos (jeitinhos) para “disfarçar” a sua vontade e transformá-la em iniciativa do colaborador, como “disponibilizar recursos” (escritório), mas só em certos horários, “dar a oportunidade” para o colaborador participar em um plantão (ele que quis, não foi você que determinou…), atender um colaborador que “pede” um cartão de visitas para facilitar a aproximação a clientes, punição velada para quem fizer “PF”, etc. Normalmente funciona… Mas sem nenhuma garantia de que um dia alguém não venha lhe cobrar algum direito supostamente devido.

E fora destes dois universos (trabalhador formal ou autônomo), se você é um empresário, vai estar na “corda bamba”. A qualquer momento um dos seus colaboradores pode entrar com uma ação trabalhista e pode ganhar. Tem muita imobiliária que atua desta maneira há anos, sem que nada de mais grave tenha acontecido. Pode ser que no seu caso também não aconteça nada, mas segurança jurídica não tem nenhuma.

Por outro lado, se quiser abandonar a condição de empresário, sem perder a característica de empreendedor, existem pelo menos duas boas opções para montar um negócio forte e próspero:

Cooperativas e Sociedades de Trabalho

Corretores AssociadosAs cooperativas são um tipo de associação para o trabalho onde os participantes (cooperados) não são empregados e, portanto, você não terá problemas com a justiça trabalhista. Mas em compensação, além de perder o comando pleno do negócio, existe u

ma
incrível burocracia para criar e administrar uma cooperativa, sem contar que ela deve iniciar com no mínimo 20 cooperados, um número que está fora da realidade da maioria dos pequenos negócios imobiliários.

Já as “sociedades de trabalho” são muito mais eficientes para o nosso mercado. Uma sociedade simples pura pode ser criada por contrato registrado em cartório, é facilmente administrada e você tem maiores chances de manter o controle.

Uma sociedade simples pura é um associação de profissionais, sem característica de sociedade empresarial, ou seja, entre outras coisas, e principalmente, não tem empregados: são os próprios associados que fazem o trabalho. Uma sociedade simples tem por característica a simplicidade de estrutura, a presunção de pequeno porte e atuação pessoal dos sócios superando a organização dos fatores de produção. Por exemplo, associação de advogados, de contadores e, claro, de corretores.

Comparada à cooperativa, a sociedade simples pura é um show de agilidade: não está sujeita, para efeito de tomada de decisões sociais, à realização de reuniões e, muito menos, ao formalismo das assembléias, não está obrigada a manter livros de atas de reuniões ou assembléias, indispensáveis para a cooperativa, sua contabilidade é mais simplificada, não está sujeita à falência, a responsabilidade dos sócios pode ser limitada ou ilimitada, dependendo do que declararem no contrato social, etc., etc. 

Toda a simplicidade do mundo e com os efeitos iguais a de qualquer outra empresa: tem CGC, razão social, nota fiscal, marca, etc. É uma “mão na roda” para você formalizar o seu negócio. 

Por outro lado, como nem tudo é perfeito, os CRECI’s (famosos pelo anacronismo – com exceções) não têm a menor idéia do que são essas sociedades e de como se relacionar com elas, apesar delas terem sido instituídas há mais de 6 anos. Esse é um problema a ser resolvido (mas é melhor e mais barato “encarar” o CRECI do que a Justiça Trabalhista).

Para saber mais sobre sociedade simples e como montar a sua, clique aqui.

Em resumo, se você é uma pessoa comum, sem grandes influências nos tribunais do país, como, aparentemente, têm algumas organizações, é melhor que se posicione quanto ao seu papel, no que diz respeito a ser ou não ser um empresário. 

Se for empresário, cumpra a lei e trate seus colaboradores como empregados, com todos os direitos advindos dessa condição, ou manobre a relação com autônomos da melhor maneira possível para não cair na garras da justiça trabalhista, infelizmente convivendo diariamente com a perspectiva disso acontecer.

Se não é empresário, mas é um empreendedor, considere a possibilidade de criar uma organização muito boa para você e seus sócios. A sociedade de trabalho parece ser a melhor opção.

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