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Sobre Leilões Extrajudiciais – Alienação Fiduciária

Alienação FiduciáriaOs leilões extrajudiciais são, em sua grande maioria, organizados por Bancos ou Instituições Financeiras, utilizando-se das prerrogativas da Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário que criou o instituto da Alienação Fiduciária em garantia.

Alienação Fiduciária nasceu em virtude das exigências do progresso econômico e para cobrir uma lacuna das outras garantias creditícias. As técnicas tradicionais da hipoteca, da anticrese e do penhor, mostraram-se insuficientes para suportar a grande variedade de operações no campo dos bens imóveis em que a venda com pacto de reserva de domínio já não comportava.

Em poucas linhas, este tipo de contrato cria um “direito garantia real“, que implica a transferência, pelo devedor ao credor, da propriedade e posse indireta do bem, mantida a posse direta com o alienante. Trata-se, portanto, de verdadeiro negócio jurídico de alienação, subordinado a uma condição resolutiva. Efetuada a liquidação do débito garantido, a coisa alienada retorna automaticamente ao domínio pleno do devedor, independentemente de nova declaração de vontade.

Tal negócio exige instrumento escrito que se completa pela inscrição no Registro de Títulos e Documentos. Em termos gerais, fica o registro do negócio na matricula do imóvel da seguinte forma: O Banco ou Instituição Financeira é o Credor Fiduciário do bem e é o titular da propriedade do imóvel. O Devedor Fiduciante possui tão somente a posse direta do imóvel até a quitação do valor total financiado. Após a quitação cabe ao proprietário averbar junto à matricula do imóvel o término do negócio, quando terá, finalmente, a propriedade e posse do imóvel.

Porém, no caso de falta de pagamento pelo devedor, o credor fiduciário pode, após preencher alguns requisitos, alienar o bem em leilão público sem a necessidade de ingressar em juízo para fazê-lo. Quando o contrato é feito, já fica registrado na própria matrícula do imóvel o valor do imóvel para fins de leilão, havendo apenas a devida correção monetária.

Como dito anteriormente o negócio jurídico encontra fundamento na legislação. O Banco ou Instituição não pode ficar com o imóvel para si, por isso a oferta do bem em leilão público.

Após a arrematação do bem, haverá uma verdadeira escritura pública de compra e venda e após o pagamento do valor do arremate, aquele que comprou o imóvel será titular da propriedade do imóvel e possuidor indireto.

Já com o justo título, cabe ao novo proprietário do imóvel ingressar em juízo para fazer exercer a posse direta do bem.

Esse tipo de leilão é totalmente legal. A cautela, no entanto, se faz presente. É preciso averiguar se o leilão preenche os requisitos de legalidade, além da necessidade de uma análise minuciosa no edital.

Eu já tive a oportunidade de efetuar a compra de um imóvel neste tipo de leilão. Na oportunidade arrematamos uma cobertura duplex com piscina no Humaitá. O preço, posso dizer que foi muito abaixo do valor de mercado.

A grande maioria das pessoas vê esse tipo de negócio com certo receio. Alguns acham que o fato de ter que ingressar em juízo para efetivamente entrar no imóvel é uma desvantagem em relação ao leilão judicial, em que o pedido para imitir-se na posse ocorre no processo já existente. Outros ainda, não acreditam na legalidade deste tipo de negócio.

Por esses motivos, a quantidade de pessoas interessadas é muito menor em relação aos leilões judiciais, e, por isso, a possibilidade de fechar um negócio vantajoso é muito maior.

Com relação ao tempo, costumo estimar o mesmo prazo dos leilões judiciais (6 meses a 1 ano). No caso do imóvel que arrematamos no Humaitá, a ação foi ajuizada em dezembro e em fevereiro já estávamos com a posse do imóvel.

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Marcelo Parahyba.
Advogado. Especialista em Direito Imobiliário.
www.marceloparahyba.com.br

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