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Sonho da casa própria e suas armadilhas

Armadilhas do mercado imobiliárioNos últimos anos, o sonho de adquirir a casa própria ficou mais próximo, isso somado à facilidade em conseguir financiamento bancário. Programas como, “Minha Casa Minha Vida”, do governo federal, ajudaram no aumento da oferta do credito imobiliário. Para se ter uma ideia, só no ano passado, foram comercializados 421 mil imóveis pelo SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. Com a inclusão de unidades obtidas por meio do FGTS – Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, o número salta para 1,052 milhões de imóveis. Para 2011, o boom do mercado imobiliário deve continuar. A previsão é de que até o final deste ano sejam vendidas 1,070 bilhões de unidades, incluso recursos provenientes da caderneta de poupança e FGTS, o número deve ser superado, segundo a Abecip – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

Com o crescimento da economia, muitas pessoas, na ânsia de comprar sua residência, não se atentam aos detalhes na hora de fechar o negócio. Com isso, é presa fácil de instituições financeiras, construtoras e imobiliárias, as quais visam apenas seus próprios interesses. Segundo estudo do Instituto Data Popular, nos próximos 12 meses, 9 milhões de famílias pretendem comprar seu imóvel. Mas antes de realizar a ambição da casa própria, cautela é essencial para não cair em armadilhas. Entre elas: taxas Sati (Sati, Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária – taxa cobrada pelas corretoras na venda de imóveis novos, considerada ilegal por especialistas em direito imobiliário por vários motivos, fere o código de defesa do consumidor e até o código de ética da OAB – A contratação de advogados não pode ser imposta pela corretora) e interveniência, pagamento da comissão do corretor, incidência de juros sobre juros, atraso na entrega do imóvel, problemas na obra ou no prazo de entrega, propaganda enganosa, entre outros casos de abusos contra o mutuário.

Uma das práticas comuns no mercado imobiliário é a taxa Sati – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária, pela qual as imobiliárias impõem ao comprador o pagamento do percentual de 0,88% sobre o valor total do bem, alegando custos de assistência jurídica. Essa cobrança, porém, fere o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o Código de Ética da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), pela imposição de um defensor. O mutuário que estiver nesta situação deve entrar na Justiça para reaver o dinheiro que deverá ser restituído em dobro, além de ser acrescido de correção monetária e juros.

Outra cobrança indevida é a de juros sobre juros nos contratos feitos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O procedimento é ilegal, como reconhecem o Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o Superior Tribunal Federal (STF). Mas a realidade, para o mutuário, é bem diferente: as parcelas aumentam e o comprador fica refém das instituições financeiras por não conseguir pagar, sem saber dos juros excessivos acrescidos nas suas prestações. Com base em jurisprudência, o mutuário deve requisitar na esfera judiciária a restituição dos encargos financeiros, mesmo aqueles que já quitaram o pagamento do imóvel. Mais um abuso é a arrecadação da chamada “taxa de interveniência”, que as construtoras impõem, na hipótese de o mutuário não optar pela financeira parceira dela. A sua imposição é considerada como venda casada e órgãos de defesa do consumidor, como o Procon, a condenam. O valor pode chegar a R$3 mil ou, em alguns casos, a 2% do financiamento. O prejudicado poderá exigir no poder judiciário o dobro do valor pago, para isso é importante guardar todos os comprovantes.

O atraso na entrega do imóvel e problemas na sua estrutura são uma das situações que vêm gerando muitas reclamações. Cuidados como verificar a idoneidade da incorporadora, a qualidade dos outros empreendimentos da respectiva construtora e conversar com seus moradores é umas das formas de evitar as dores de cabeça. Depois, é preciso certificar se existem vazamentos, entupimentos, rachaduras ou problemas nas instalações elétricas e hidráulicas. Essa precaução é imprescindível antes de fechar o contrato. Em ambos os casos, se não houver acordo com o responsável pela obra, a vítima deve pleitear judicialmente o pagamento de indenização por danos materiais e morais, além do lucro que deixou ganhar. Cabe também, a opção do pedido de cancelamento do negócio firmado com a devolução integral da quantia já paga, devidamente atualizadas e acrescidas de juros. A comissão do corretor é outra artimanha que as construtoras utilizam para prejudicar o mutuário.

As incorporadoras contratam uma imobiliária para fazer a intermediação com o comprador e, para livrarem-se de pagar a comissão de 6% a 8%, na venda de imóveis residenciais – determinada pelo Creci – Conselho Regional de Corretores de Imóveis – obrigam o agente comercial a passar o recibo em nome dele ou até mesmo emitir nota fiscal pela imobiliária. Com isso, no momento de fechar o contrato, o adquirente do imóvel paga sem saber da sua ilegalidade ou muitas das vezes é coagido a aceitá-la. O procedimento é ilícito e a devolução deve acontecer de uma só vez em até 10 dias, corrigida com os encargos devidos. Quanto mais atraso no pagamento, é acrescida multa de 10% até chegar a penhorar bens da imobiliária ou da construtora. Atenção é primordial para que o mutuário fuja das armadilhas e da propaganda enganosa de bancos, incorporadoras e imobiliárias. Guarde todos os comprovantes que possam lhe auxiliar na hora de procurar os órgãos de defesa do consumidor e até mesmo a Justiça, seja para tirar dúvidas ou denunciar abusos. Tomando esses cuidados, o principal investimento da família será tranquilo.

Marco Aurélio Luz
Presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências – AMSPA.

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  • o mais perigoso e não citado, continua sendo a pseudo corretagem, essa sim mancha a categoria e como diria meu velho e bom advogado ( periculum in mora ) 

  • Rodrigo Nunes

    Lamentável ver empresas agindo desta forma.
    E não são poucas não.
    Aconteceu comigo mas eu consegui a devolução.
    Muitas empreendedoras quando vendem o imóvel novo (ou na planta), exigem que você pague a taxa de assessoria (SATI/SAT ou ATI).
    Você sabia que quando se compra um imóvel, a empreendedora que lhe vendeu cobrou esta taxa de assessoria que não poderia cobrar? Mesmo já tendo assinado algum contrato ou desistido da compra há a possibilidade de ter de volta 100% deste valor.
    Eles alegam que o Ministério Público fez um acordo autorizando a cobrança. Isso não é verdade. O ajustamento 49/2002, somente permite a cobrança de uma assessoria quando solicitada expressamente pelo comprador. O que, na prática, não ocorre nunca.
    Em certos casos cobram até 18 mil reais de SATI do comprador!!!
    Ora, se certas empresas desrespeitam nós consumidores, porque não exercer o nosso direito?
    Posso lhe explicar melhor como conseguir a devolução da tal taxa SATI.

    rodrigonunesmr@yahoo.com.br

  • Comprei uma casa e estou esperando dois meses pela entrega, não sei mais o que fazer, sempre que vou realizar vistoria aparece um novo problema, queria cancelar a compra mas estão me cbrando em torno de R$1.200,00 para entrar com a ação e não tenho esse dinheiro, tudo que eu tinha dei para tentar realizar o sonho da casa própria