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Tributação na compra e venda de imóveis

Os impostos que você paga na compra e venda de imóveisEm tempos de crise financeira mundial, necessário se faz uma maior e mais aprofundada reflexão quanto a incidência de tributos nas relações comerciais e, em especial, nas transações imobiliárias, que é o foco desta análise.

Temos no Brasil um emaranhado de normas, as quais, muitas vezes, passam desapercebidas pelos contribuintes, causando recolhimento de tributos indevidos ou ainda de forma equivocada.

Neste contexto, lembramos aos leitores das leis 9.250/1995, 11.196/2005 e Decreto 3.000 de 1999, normas estas que oportunizam aos contribuintes que se enquadram nas hipóteses de isenção, deixar de recolher aos cofres públicos o Imposto de Renda sobre os valores correspondentes ao ganho de capital em determinadas transações imobiliárias.

Assim, o cidadão interessado em comprar ou vender seu imóvel deve ficar atento, pois pode enquadrar sua negociação nas hipóteses legais de isenção do Imposto de Renda, fazendo com que o negócio fique menos oneroso e que fique facilitado o pagamento de outras despesas inerentes à compra e venda, como por exemplo a Escritura Pública de Compra e Venda, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou, ainda, o Registro da Escritura Pública de Compra e Venda.

São várias as hipóteses de isenção. A primeira e mais comum, está relacionada ao valor do bem objeto da transação, ficando isentas da incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital as vendas de imóveis até o valor limite de R$ 35.000,00, conforme determina o artigo 22 inciso II da lei 9.250 de 1995, alterado pela lei 11.196 de 2005.

A segunda hipótese de isenção também está relacionada ao valor do bem, conforme determina o artigo 23, da lei 9.250 de 1995, pelo qual o contribuinte que vender seu único imóvel, até o valor limite de R$ 440.000,00, fica isento do pagamento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos 5 anos.

Ressaltamos que neste caso o contribuinte deverá observar três situações distintas para se beneficiar da isenção concedida, quais sejam: a) ser proprietário de apenas um imóvel; b) não haver realizado qualquer outra alienação de imóveis nos últimos 5 anos e, c) vender o imóvel até o valor limite de R$ 440.000,00.

A terceira hipótese de isenção vem determinada no artigo 39 da lei 11.196/2005, através da qual aqueles que possuem interesse na venda de seu imóvel residencial para aquisição de novo imóvel residencial, poderão se beneficiar da isenção sobre o ganho de capital da venda de seu primeiro imóvel.

Para que o contribuinte possa se utilizar deste benefício, deverá o mesmo adquirir o novo imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias da venda de sua residência antiga, devendo, ainda, ser pessoa física residente no País, bem como o novo imóvel residencial deverá localizar-se no território brasileiro. Lembrando, também, que este benefício poderá ser utilizado somente uma vez a cada 5 anos.

Importante ressaltar aos leitores que para a utilização desta hipótese de isenção, o valor integral do ganho de capital deverá ser aplicado na compra de outro imóvel residencial. Caso o contribuinte adquira um imóvel residencial e outro não, somente o ganho de capital aproveitado na compra do novo imóvel residencial será isento da tributação. Da mesma forma ocorrerá se o contribuinte não utilizar o valor total da venda para a aquisição do novo imóvel residencial, momento em que será tributado o ganho de capital não utilizado, proporcionalmente.

A quarta hipótese de isenção ocorre quando da desapropriação do imóvel pelo Poder Público, seja a União Federal, os Estados ou Municípios. Neste caso, mesmo existindo divergências na Doutrina e na Jurisprudência, nos filiamos à corrente majoritária, que defende a inexistência de ganho de capital, vez que o pagamento da desapropriação meramente recompõe o patrimônio do desapropriado, bem como lhe dá a justa indenização, expressa no artigo 182 § 3º e 183 caput da Constituição Federal, constituindo-se, portanto, em indenização, não sujeita a tributação pelo Imposto de Renda.

A Quinta e última hipótese de isenção de que trataremos, diz respeito a possibilidade de isenção sobre o ganho de capital na venda de imóveis adquiridos até 1969, ficando os proprietários dispensados do recolhimento, observando-se que, para os imóveis adquiridos nos anos seguintes, deverá ser aplicada tabela regressiva de alíquota, conforme determina o artigo 139 do Decreto 3.000 de 1999.

Outra possibilidade de reduzir a carga tributária na transação imobiliária se dá quando o contribuinte erigiu benfeitorias sobre o imóvel, realizou reformas e ampliações, podendo as mesmas ser agregadas ao custo de aquisição, diminuindo, por conseqüência, o ganho de capital para a incidência do Imposto de Renda quando de sua venda, através da apresentação das respectivas Notas Fiscais.

Não esqueça, caro leitor, antes de vender ou comprar seu imóvel, verifique toda a documentação inerente à negociação, através de um corretor de imóveis habilitado, bem como analise a incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na respectiva venda, evitando recolhimento de tributos indevidamente.

Fonte: Adelino Venturi Junior (Venturi Silva Advogados & Consultores)

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  • a tributação imposta ao mercado imobiliário é obscena e pervertida, se fosse algo realmente justo haveria bem menos sonegação do que a hoje, acredito que da palavra tributação o certo é apenas as primeiras três letra ''tri'' pois já pagamos o itbi ( imposto de transmissão sobre bens imóveis ) pagamos também as despesas com o cartório de registro de imóveis e ainda temos que recolher imposto sobre a venda realmente nesse sentido a palavra tributação faz sentido, são 03 assaltos e um nocaute bem no nosso queixo…

  • avieira32

    Em situações de compra e venda de terrenos a tributação sobre o ganho de capital segue as mesmas regras ? Em uma situação real adquiri um terreno onde construí casas de aluguel mas não formalizei seus projetos e nem tirei o devido habite-se. Neste caso existe alguma forma de incluir o custo que tive nas construções para numa futura venda ser tributado pelo ganho real de capital ? Ou neste caso terei que pagar o tributo com base no valor de compra apenas do terreno ?

    Se alguém puder ajudar agradeço,

    Obrigado,

  • PAULO CRUZ

    uma duvida?

    a Lei 9.250/1995 pode ser aplicado sobre o IRRF sobre aluguel, a pessoa fica isenta também ou não?

  • JIONES FABIO FRANA

    bom dia, vendi um terreno adquirido em 2000 por R$10.000 vendi ele por R$ 90,000 o terreno esta vazio, tenho um outro imovel residencial no meu nome adquirido em 2010. com esse valor que vendi o lote utilizei para pagamento de um empréstimo que realizei para comprar um casa a 30 dias atraz. vai gerar ganho de capital?? vou ter que pagar imposto?? qual a taxa do valor do imposto se tiver que pagar?
    se puderem me ajudar agradeço morro em cidade pequena e ninguém sabe o certo o q fazer.