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Uma “nova” Lei do Inquilinato inexistente

Tramitou recentemente na Comissão de Constituição e Justiça do Senado Federal e agora aguarda sanção presidencial para entrar em vigor, o PLC nº 140/09, que altera algumas regras da Lei do Inquilinato. Dentre elas, estão duas medidas que têm gerado polêmica e vêm sendo maltratadas pela mídia. Não só: aparentam ter desagradado gregos e troianos.

Antes de se analisar o tema, contudo, é preciso esclarecer o porquê do título do presente texto: é que nenhuma “nova” Lei do Inquilinato estar para ser promulgada, como se lê aqui e acolá. Sim, porque o projeto de lei acima mencionado faz apenas algumas alterações na Lei nº 8.245/91, que segue em pleno vigor com seus noventa artigos.

Com relação às medidas supracitadas, a primeira diz respeito a uma suposta possibilidade dos fiadores desonerarem-se das obrigações contraídas com os locadores, mediante simples notificação encaminhada com uma antecedência mínima de 120 dias – tempo durante o qual a garantia fidejussória permaneceria em vigor. Da forma como o assunto está sendo divulgado, aparenta que, a qualquer tempo, os fiadores poderão se desobrigar dos compromissos que futuramente assumirão, o que é uma inverdade, pois, de acordo com a nova redação do art. 40 da Lei 8.245/91, tal só virá a ocorrer se a locação estiver vigendo por período indeterminado.

(Para quem desconhece, o assim chamado “tempo indeterminado” surge basicamente em três situações distintas: quando uma locação contratada originalmente por escrito e com prazo determinado acaba, mas o inquilino continua a ocupar o imóvel sem oposição do senhorio; quando uma locação é ajustada por escrito, mas desde logo sem determinação de prazo; e, quando uma locação é acordada verbalmente.)

A segunda refere-se ao prazo de quinze dias que o inquilino terá para desocupar um imóvel alugado, no caso de ter uma ação de despejo aforada contra si, com base em um dos seguintes motivos: 1) Para reparações no imóvel, determinadas pelo Poder Público, que não possam ser efetuadas com a permanência do locatário, ou, se puderem, o inquilino não as permitir; 2) Se o fiador pedir sua exoneração, consoante o permitido pelo novo artigo 40, e não houver a sua substituição dentro de um mês; 3) Ao término de uma locação não residencial, sem que ocorra a desocupação do imóvel, e desde que o locador ingresse em juízo com uma ação de despejo no prazo de 30 dias; 4) Pela falta de pagamento pontual de aluguéis ou encargos, quando a locação não estiver garantida por caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A lei a ser promulgada, como se vê, realmente não traz muitas novidades em matéria de despejo sumário, a não ser aquela pertinente ao atraso no pagamento por parte do inquilino cujo contrato não tenha garantia. E isso porque as três primeiras situações já são contempladas na Lei do Inquilinato ou no Código Civil e no Código de Processo Civil (neste último com a tutela que antecipa os efeitos da sentença). No que tange ao locatário inadimplente e sem garantia contratual, são tão poucos os casos conhecidos que a norma torna-se irrelevante – inclusive porque, como bem sabem aqueles que têm algum conhecimento dos trâmites forenses, os quinze dias, no mundo judicial, acabarão sendo multiplicados por dez.

CARLOS ALCEU MACHADO
Advogado pós-graduado em Direito Imobiliário, Empresário, Consultor, Coach e Palestrante para o Mercado de Imóveis

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